接近监管层的人士近日表示,监管部门正积极研究出台公募REITs监管相关业务规则,支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。

住房租赁类REITs加速获批

业内人士介绍,由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善,大多数房地产企业搭建的REITs融资平台实际上是对标准化REITs做了细微调整,通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者,一般被称为类REITs产品。

作为资产证券化的分支,类REITs的市场近年发展迅速,发行规模增长显著。2017年,国内市场共发行16单类REITs产品,发行总额379.67亿元,较上年增长156.1%。从存量上看,数据显示,截至23日,交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为30只,总发行规模为664.48亿元。

“REITs符合诸多政策要求,如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革。”某REITs行业研究平台主编刘洋表示,REITs可对落实“三去一降一补”的宏观政策有所助益,盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业财务杠杆,化解信贷市场期限错配和高杠杆风险。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔发展空间。

自2017年10月以来,长租公寓证券化受市场关注,住房租赁类REITs产品加速获批。

刘洋表示,住房租赁REITs是我国地产行业未来十年的重要发展趋势。我国房地产行业发展已进入存量时代,近期房企开发贷面临收缩,房企融资环境不会像以往那样宽松,资金进入房地产行业的总量将减少,高价地情况将趋减,取而代之的是房企将注意力转向安全系数相对较高的地产金融领域。住房租赁市场作为国家政策密集加码、长期支持的领域,发展住房租赁REITs可谓恰逢其时。

多家券商布局REITs业务

类REITs项目发展成为券商等机构关注重点数据显示,在交易所挂牌的30只类REITs产品中共有15家机构参与发行,其中以证券公司或券商资管子公司为主,共有9家参与发行产品18只,占总发行数量一半以上。从规模看,排名前三的华夏资本、恒泰证券、中信证券合计规模达355.91亿元。

业内人士表示,REITs被认为是尚待券商投行和资管机构开发的一片“蓝海”。在REITs运作中,券商资管机构或投行扮演的是发行机构及承销商角色。光大证券固定收益总部执行总经理高健认为,住房租赁REITs是不错的券商创新发展方向。据测算,我国公募REITs市场规模可达12万亿元,住房租赁REITs市场规模可达近2万亿元。

在高健看来,这么大的市场容量,绝大多数有条件的券商都会布局这块业务。但REITs市场是有门槛的,前期项目比较少,且大多有创新示范需求,这种情况下融资方会倾向大型券商、经验丰富的实操团队,一般中小券商现阶段较难打开局面。

在谈及券商等机构如何布局REITs业务时,高健表示,排名靠前的券商从事类REITs业务经验丰富、人员配备充足,实操层面已很少存在法律、税务等方面的困难,更多的是精益求精及针对特定项目的定制化设计。对领先券商来说,业务开展的难点可能是项目储备问题。

公募REITs积极酝酿

类REITs产品的密集挂牌推升市场对公募REITs出炉的预期。深交所日前发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018-2020年)》指出,探索发行公募REITs,引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则,推动相关主管部门出台税收优惠等政策,营造良好市场环境。沉寂多年的公募REITs有望迎来新突破。

专家认为,目前,国内交易所挂牌的类REITs产品在法律关系、底层交易结构、监管要求等环节与国际成熟市场产品基本一致,只是交易平台、发行方式等方面存在差别。类REITs产品多在交易所综合协议交易平台或固定收益平台交易,属于私募产品,与集中竞价交易系统相比,交投不太活跃。如果公募REITs推出,应在集中竞价交易系统交易,增加金融产品流动性。

“当前REITs的发展环境是最佳状态。”刘洋认为,监管层、实务界和学术界等都在积极推动REITs落地。PPP领域是REITs落地最有希望的突破口和落脚点。基于政府高层、监管口径的考量,公募REITs今年就会推出的可能性较大。

高健认为,REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具,社会资本投入占比提升是住房租赁市场发展必然方向,有助于促进房地产长效机制体系构建。

对于存在的问题,刘洋表示,首先,公募REITs法律架构和业务规则很关键,因为REITs必须要在资本市场上全流通,而且必须要实现规范的高质量发展。其次,整个市场目前为止操作过创新REITs项目的人员数量不多,人才储备和投资者教育要跟上。最后,REITs设立、持有、退出环节税收都很高,应明确税收中性原则。