近日，《中国经营报》记者以购房者身份走访位于北京市房山区长阳地铁站附近的万科七橡墅城市展厅，一位工作人员表示，该项目尚未取得预售证，目前处于排号登记阶段。而确定购房意向的方式，是在一款名叫“鹏金所”的APP上购买3万元“理财产品”，随后，工作人员即会为其排号。

对于这一行为，北京万科企业有限公司(以下简称“北京万科”)品牌部门一位李姓负责人告诉记者，该项目目前确实未取得相关证件，但是客户所交款项的收钱方与入账方均是与项目公司无任何关联的第三方机构，3万元资金也只是该机构代为确定客户购房意向。所以，项目仅处于蓄客阶段，并没有真正的销售动作。

房山区房屋管理交易所工作人员称，按照规定，在未取得预售证之前，开发企业不得收取任何费用，而这一点也通常是监管部门进行行政处罚的主要依据。但是，上述行为属于钻法律空子，变相对外预售，该部门会对其约谈、告诫，但无法进行实际处罚，也无权对第三方机构进行监管。

《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

3万元确定购房意向

“我们预售许可证还没下来，现在只是在做意向登记，预计四月底开放样板间，五月底或六月初正式开盘。”在万科七橡墅城市展厅内，一位工作人员告诉记者。

据其介绍，该项目共有380套洋房和200余套别墅，洋房产品分为90平方米和130平方米两种户型，别墅则在340平方米左右，均价为每平方米22000元。目前，该项目正在进行前期意向登记，排卡量已到760多号，且计划满800号截止。

对于如何进行意向登记，工作人员则表示，客户可以下载一款名叫“鹏金所”的APP，注册之后绑定银行账号，随后再选择其中一款名叫“鹏小宝”的理财产品，购买3万元即可。购买之后，工作人员会通知APP后台人员把3万元资金进行锁定，以确定其购房意向。

等到四月底样板间开放之后，工作人员将会邀请前期所有完成意向登记的客户去实地参观，若仍有购房意向，则进行意向升级，客户需将3万元增加到10万元。开盘时，即从这一客户群体中进行摇号。在选定房源之后，10万元资金则会直接转作首付款。

如果在此期间，客户不愿购房，亦可随时告知该项目工作人员，由其通知APP后台进行解锁，申请退出，而所交资金预计一到两个工作日即可到账。

此外，工作人员还告诉记者，作为“理财产品”，其年化收益率约为4.25%，客户在后期确定房源之后，本金和利息均会转为房款。同样，若选择退出，则保本保息、全额退款。

随后，记者下载了此款APP。简介显示，“鹏金所”全称为深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司，是万科企业股份有限公司(000002.SZ，2202.HK，以下简称“万科集团”)领衔多家上市公司打造的互联网金融平台，亦为深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司(以下简称“鹏鼎创盈”)全资子公司。

记者发现，这一平台主要提供金融中介服务，为借款方与投资人分别提供融资和理财项目，产品则主要包含鹏金保、鹏金链、鹏金信三种服务。自2015年8月20日成立以来，截至目前，已累计成交金额约320.2255亿元。

而“鹏小宝”实为一款交易辅助服务。投资者使用此服务，即可通过鹏金所平台转入一款货币型基金，该基金则主要投资于现金、大额存单、中央银行票据等货币市场工具。

所谓“理财产品”，实为货币型基金。但是，万科七橡墅项目又为何如此“大费周章”?

对此，工作人员解释称，“因为我们现在还没有拿到预售许可证，按照规定，项目公司和客户之间不能有资金来往的，所以客户的意向款也不能直接交给我们。”

独立第三方？

记者看到，在确认客户有购房意向后，工作人员会让其填写两份用于排号的文件。一份为购房意向登记表，填写客户基本资料和意向户型，另一份则为购买理财产品的协议，且加盖了鹏金所公章。但是，记者随后发现，涉及购房意向的文件里并未提及资金交易，确认收取资金的协议中同样未显示购房信息。

而在鹏金所APP首页上，记者还看到了一则发布于2016年的公告。公告称，2016年8月23日，鹏金所完成了增资扩股工作，万科集团向其投资约3亿元，成为第一大股东。

值得注意的是，现任万科集团总裁、首席执行官祝九胜，于2016年9月至2018年1月期间，担任鹏鼎创盈董事长兼总经理。

据工商资料显示，万科七橡墅项目开发企业北京凯华房地产开发有限公司(以下简称“凯华地产”)股东为深圳安创投资管理有限公司(以下简称“深圳安创”)及北京万科，其中北京万科控股。

如此看来，收取购房意向款的鹏金所与项目开发企业凯华地产，同属于万科集团，其是否真称得上是无任何关联的“第三方”?

对此，北京万科李姓负责人解释称，万科集团每个项目都是由独立运营的项目公司负责，鹏金所虽然同属于万科集团旗下子公司，但是具体而言，与凯华地产没有任何关系。

上海海耀律师事务所律师郭亚全告诉记者，虽然上述两份文件中并无对应的相关信息，从表面上看这一行为亦无任何关联性。但是，在资金流向的最终阶段，第三方平台是将资金作为首付款转给开发商的，本质上即为开发商借助了这一平台接纳预付房款而已，属于变相的对外预售行为。

北京京润律师事务所律师张志同表示，从合同的相对性来讲，购房者买的只是一个“理财产品”，如果开发商日后不愿或是无法兑现销售承诺，在法律上是找不到任何把柄的，毕竟这一行为使购房者与开发商之间没有建立任何法律关系。但是，从政府监管层面来讲，不能只看资金的表面形式，更要看其实际用途，建议相关部门对其加大监管力度。

“五证”仅取“两证”

“我们是限房价、竞自持的项目，因为售价无法提升，开发商只能走‘快销’模式，快速回笼资金。”对于为何在未取得预售证的情况下，即进行排号蓄客，该项目工作人员还给出了另一个解释。

据公开资料显示，2017年7月18日，北京万科与深圳安创联合体以17.2亿元竞得该项目所在地块，要求企业自持面积比例为40%，住宅销售均价不得超过22434元/平方米，且最高销售单价不得超过23556元/平方米。

记者了解到，在此区域内，开盘在售的楼盘目前均价已近3万元每平方米。而万科七橡墅项目也因其地处位置较远、性价比高被戏称为“上车盘”。

那么，该项目预售证何时能够下发?购房者又何时能够如愿“上车”?

对此，记者先后采访了房山区规划局、住建委等多个部门，却被告知，事实上，目前该项目“五证”仅取得了《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，而其能否在工作人员所称的五月底或六月初开盘，更是一个未知数。

“用地许可证已经发了，工程许可证现在正在办。”房山区规划局工作人员告诉记者，原则上，万科七橡墅只是开发商自己取的市场推广名，并不具备合法性，开发商还需在拿到工程许可证之后申请正式的项目名称。

而房山区住建委建设管理科工作人员同样向记者证实，该项目尚未办理施工许可证。

“五证发放是有先后顺序的，最后才是预售许可证。能不能在五月底拿证开盘，存在很多不确定性因素。”房山区房屋管理交易所工作人员表示。

但值得一提的是，尚未取得决定着项目建筑结构、房屋面积等基本信息的工程规划证，该项目又如何建起了城市展厅，并展示着项目沙盘和户型彩图?

对此，北京万科李姓负责人表示，展厅中所有的展示型物料都只是一个参考，并不能以此为准，只有以合同形式呈现才具备法律效应。