住房租赁领域的首部条例性文件即将出台。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿(以下简称“征求意见稿”)，从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监管、法律责任等多方面对租赁市场的秩序进行规范。

其中明确提出，住房租赁合同需网签备案，住房租赁企业不得违规使用“租金贷”，存在“高收低出”、“长收短付”等高风险经营行为的企业将被列入经营异常名录，将多渠道增加租赁住房供应，对于租金上涨过快的将采取必要措施稳定租金水平。

业内人士认为，行业此前出现了长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等一系列问题，影响了租客和房东的权益。征求意见稿从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化、常态化。

一起来看关键解读：

关键点一、住房租赁合同需网签备案

征求意见稿提出，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。

同时，承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利。承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的，相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息。

“过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该内容有很大的创新和约束性。同时，承租人在申请公共服务时，相关部门需要查询备案信息，该规定使得“备案”在合同中的地位大增，类似备案的模式，有助于促进租赁市场的健康发展。

关键点二、不得违规使用“租金贷”

征求意见稿提出，住房租赁企业及其从业人员不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。此外，商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

此前，多地行业主管部门发布风险提示，其中指出“租金贷”是住房租赁金融市场的产品，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”、“分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为谨慎问清用途，避免“被租金贷”，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。

关键点三、“高收低出”、“长收短付”将被列入经营异常名录

征求意见稿提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

同时，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

近期，多地长租公寓出现爆雷跑路的现象，“高进低出”和“长收短付”是最大的经营风险。严跃进表示，此次政策对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注，说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法持否定态度，此类行为受到抑制，客观上也减少了长租公寓爆雷的风险。

关键点四、“稳租金”成监管核心

征求意见稿提出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

对此，严跃进认为，“稳租金”成监管核心，第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

关键点五、多渠道增加租赁住房供应

征求意见稿提出，设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。

住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。

此外，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前也出现了一系列问题事件，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。此外，《条例》中也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。