国内首批基础设施公募REITs产品的面世，不仅为投资者提供了全新的投资品种，还有助于盘活存量资产并进一步推动基础设施投融资市场化。

超额认购

作为国内首批基础设施公募REITs产品之一，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金(简称：首创水务)定于5月31日正式发售。该基金认购价格为3.700元/份，发售份额总额共计5亿份。

所谓REITs，是指不动产投资信托基金。就基础设施公募REITs而言，一般应具备如下特征：1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权;2、基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利;3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的;4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

据了解，首创水务采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，其中80%以上基金资产投资于污水处理类型基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得标的基础设施完全的经营权利。

尽管上述产品存续期较长，但从询价情况来看仍获得追捧。

首创水务首次发售将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众投资者公开发售相结合的方式进行。公告显示，本次网下发售提交了有效报价的投资者数量为25家，管理的配售对象个数为50个，有效拟认购份额数量总和为8.02亿份，为初始网下发售份额的8.354倍。

以有效认购倍数看，首创水务还并非最高。对比首批9只基础设施公募REITs产品发现，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金有效认购倍数超过15。

深圳一家大型券商人士表示，基础设施公募REITs的投资标的为基础设施项目资产支持证券，其底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，而一般公募基金的投资标的为股票、债券等。在其看来，公募REITs的投资人更关注项目本身，而一般公募基金的投资人更依赖基金管理人。

首批9只基础设施公募REITs产品中，有5只是经上交所审核通过并向中国证监会申请注册，所涉项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型。早在5月17日，上交所就明确表示，要全面做好首批项目的发行上市、安全运行等工作，保障首批项目顺利落地。

据首创水务的招募说明书披露，基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况下，该基金可申请在上交所上市交易。至于交易方式，则可以采取竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上交所认可的交易方式交易。

项目要求

自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了公募REITs产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

目前来看，我国推出的基础设施公募REITs产品具有多重效用。除了为投资者带来流动性较高的投资品种，还有助于拓宽基础设施项目的资金来源并降低杠杆水平。

2020年4月，证监会与国家发改委联合下发通知推进基础设施REITs试点。依照基础设施REITs试点工作安排，试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。

据了解，在基础设施REITs试点项目要求方面，国内政策倾向于聚焦重点区域和重点行业。比如，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点;优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。值得注意的是，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目在目前并不属于试点范围。

不过，对于具体的试点项目来说，也应满足项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力等条件。

国家发改委此前曾明确表示，基础设施项目的持续健康平稳运营是衡量基础设施REITs试点工作成功与否的关键标准。各地发展改革委要严格审查把关，确保项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，促进项目持续健康平稳运营，推动形成良性投资循环，为试点工作顺利开展奠定坚实基础。

根据国家发改委的要求来看，基础设施REITs试点项目运营时间原则上不低于3年。除了满足基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人(原始权益人)依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让等要求，基础设施REITs试点项目的现金流应持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

此外，在试点项目申报方面，合规情况尤需注意，其中包括项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策情况;依法依规取得固定资产投资管理相关手续情况;PPP项目合规情况、项目收益和收入来源情况;筹集资金用途情况;基础设施项目持续健康运营保障条件等情况。以PPP项目为例，收入来源应以使用者付费(包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用)为主。收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。

关键词： 首创水务 证券 投资 基金