目前，保险股延续调整态势，而险资的不动产投资似乎成了保险股持续低迷的“背锅侠”。近期，随着房地产市场政策持续收紧及个别地产公司债务违约，投资者对上市险企不动产投资的风险敞口担忧日甚一日。

那么，投资者对上市险企不动产投资的风险敞口该如何评估?风险到底有多大?在房地产政策持续趋紧的背景下，险企的不动产投资收益到底如何?据了解，不动产投资近年来一直是保险公司良好投资标的，风险相对可控，并为险企贡献了一定的收益。比如，平安不动产组合每年贡献约10%的净投资收益。

不仅如此，在长期利率中枢走低、权益市场波动加剧的趋势下，险资整体面临着长期、优质资产的“资产荒”，不动产作为险资重要的另类投资之一，是险企较好的配置选择之一。也是基于此，今年以来多家险企大手笔投资不动产项目。

险资积极布局不动产项目

近期，平安人寿收购6个来福士项目的股权，一度引发业界对险资投资不动产的关注。实际上，据统计，今年不仅仅是平安人寿，还有多家险企加大了对不动产项目的投资。

中国保险行业协会官网披露的数据显示，今年以来包括中国人寿、泰康人寿、平安人寿、和谐健康、太保寿险等多家险企共投资了数十个不动产项目，且多个项目已经进入实际出资阶段，险资今年对不动产项目的投资热情远高于去年同期。

中国人寿也在不动产投资领域动作频频，2020年年末，国寿资本发起设立规模为90.01亿元的启航夹层策略型基金，中国人寿又拟出资140亿元，与多家企业成立合伙企业。

而包括中国太保、太平人寿、新华保险等上市险企近年来通过不动产投资的方式，密集布局养老社区，主要分布于北京、上海、海南、江苏、广东、安徽等东部沿海以及中部的20个省市区，床位数近10万个。

具体来看，泰康人寿主要投资了泰康集团大厦和北京燕园养老社区这两个不动产项目。其中，先后10次对北京燕园养老社区的项目公司进行投资。泰康人寿表示，后续将在项目总体出资额度内通过增资、股东借款等方式对项目进行追加投资。

另一个引起业界高度关注的不动产项目投资，是和谐健康出资约90.57亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有北京SK大厦，资金来源为保险责任准备金。

2020年四季度至今，中国太保还落地了武汉项目、中国人寿落地了国寿·悠享家健康护老中心、新华保险落地了首个大型CCRC社区新华家园·颐享社区等。

平安近年来同样陆续投资了一批不动产项目以及一些权益类投资，由此成为不少大型房企的主要股东。为此，市场上有观点称，平安险资已经成为“国内最大的地产公司”，并对平安险资不动产投资领域的风险敞口表示担忧。对于这一说法，平安集团首席投资官陈德贤接受媒体采访时表示，这是对平安保险资金投资不动产领域的实际情况和内在逻辑存在误解。

据了解，近年来，不动产投资一直以来是险资另类投资的重要组成部分，今年保险公司的全部不动产项目投资金额或远高于目前的披露额。

久期匹配且与主业高度协同

险资加大不动产项目的配置力度，源于险资资产负债匹配管理的深层次焦虑：一方面是符合险资久期、收益要求的资产紧缺;另一方面是险资有大量新增资产及到期资产需要投资。

正如中国保险资产管理协会执行副会长曹德云近期所说，随着保险业资产规模不断扩大，资产端和负债端的供需矛盾日益突出，(险资需要)通过扩大投资渠道，丰富保险资金配置的资产组合，激发和拓展保险资金潜在的投资空间，通过对接负债端的收益、风险、久期及流动性等多元的需求，实现资产负债的均衡发展。

因此，“保险公司长期想要盈利，必须发挥长期资金优势，通过多种方式积极参与权益投资、另类投资等多元化投资。”中国保险资产管理业协会会长段国圣近日撰文指出。而在众多另类投资中，不动产是一项较好的投资标的：一是不动产投资与保险资金在久期、收益方面的要求匹配度较高;二是与主业有很好的协同作用。

比如，8月19日，中国平安(601318)在互动平台上表示，保险资金的特点是负债久期长、规模大，又有精算、财务等多重约束，不仅如此平安人寿规模已超3万亿元，如此大规模的长期资金，在市场上寻找可匹配、风险可控、收益稳定、穿越周期的资产并不容易，而配置一定比例的另类资产也是长期保险资金的“必需品”。

从今年险企投资的不动产项目具体来看，主要包括养老社区、自用办公楼和商业物业三大类型。从商业物业来看，无论是平安人寿投资的6个来福士项目还是和谐健康投资的SK大厦，都处于城市核心地段，并且已经开业运营，保持现状交付。

业内人士认为，中国房地产行业的融资需求普遍旺盛，不动产类投资产品回报率也较可观，因此保险公司在寻求高回报投资标的时，不动产是优先考虑的资产类型。

险资不动产投资收益良好

险资投资不动产行业有明确的准则，符合国家政策和监管规定，实际上整个不动产投资占保险资金的比例并不高，但投资收益可观。

银保监会披露的数据显示，截至今年一季度末，险资配置银行存款余额占资金运用余额的比例为12.28%，债券占比36.65%，证券投资基金占比4.83%，股票占比7.93%，贷款占比14.36%，这几项占比就已经超过了76%，对不动产的配置额远低于30%。

再以中国平安为例，截至一季度末，平安所持有的投资性物业是604亿元，占平安集团3.8万亿保险资金投资规模的比例不到2%，加上地产相关的股权、债权，占比也只有不到4%，在监管对险资投资不动产的认可范围内。

目前监管部门与上市险企普遍未披露不动产投资收益情况，不过，诸多数据显示，目前险资对不动产的整体投资收益良好，对险资整体投资收益形成有力支撑。

对于市场关注的地产投资风险敞口情况，陈德贤回应称，目前平安保险资金投资组合整体质量比较稳定。对近期市场关注度较高的地产公司，平安保险资金都是零敞口。

“不动产组合过去为险资贡献了稳定的投资收益，每年贡献净投资收益的比例大概在10%。”陈德贤表示，平安险资投资不动产紧紧围绕“久期匹配，稳定收益”的逻辑实施，即使去年在疫情影响下，险资不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上，连同地产股、债贡献了157亿元的净投资收益，占总净投资收益的比例达到10%，提供了长期稳定的现金流收入，对熨平投资收益波动起到积极作用。此外，平安险资的不动产在会计上都是成本法，不计入评估增值。

(责任编辑：王治强 HF013)

关键词： 平安人寿 不动产项目 来福士项目 险资投资