资深房地产经纪人孟鹏最近为得到一处位于朝阳区三元桥的租赁房源伤透脑筋，这套面积约55平方米的两居室，已被来自多家房屋租赁品牌的经纪人围猎。“目前我知道的有四五家在抢这套房子，有的开价3年14万元，有的甚至开到2年10万元。房东待价而沽，成了大赢家。”孟鹏对中国证券报记者表示。记者28日随孟鹏到访该房源时发现，这套极简装的两居室，后期接手的租赁品牌需再装修并置入家具方能推向市场。一季度以来，自如、相寓、蛋壳等北京市场主流的分散式住房租赁品牌纷纷加大力度，通过中介机构渠道、路演宣传和加强对房源业主的服务等多种方式，拓宽房源规模。而泊寓等集中式长租公寓品牌则加大寻找合适的整体物业，加开门店，拓展房源规模。业内人士表示，不论是哪种类型的住房租赁品牌，在市场充分竞争时，房源的筹集成本会被抬高，特别是对于分散式房源的租赁品牌，零碎的房源要整合形成品牌效应，压力较大。

抢房抢人招数频出

与孟鹏来自同一家地产中介机构的经纪人杜勇，近来每天都在他的客户微信群中积极推介某大型分散式住房租赁品牌的业主计划。该计划不仅包括让房子的业主实时跟踪租客变化的情况，对租客也要进行认证。与此同时，该品牌还为业主购买保险，并承诺原样返还。杜勇说：“委托给该品牌最大的好处是业主可以提前拿到钱，只要与品牌签订合同后5个工作日，就能收到租赁款。对于经纪人来说，每套房源都会有相应提成。现在二手房交易量不高，经纪人的业绩不可能完全依赖二手房交易。一季度做了近二十单业主计划，苍蝇再小也是肉，各家中介机构都有类似的‘抢房’计划。”

如今房屋租赁品牌有很多，这提升了业主的选择空间。小王最近打算将位于通州北关的一套48平方米的小两居出租，3年前收房时，链家给他的价格是3年8万元。现在，除链家以外，他与三四家中介进行了谈判。“这套房子3年租金差不多在13万元至15万元，就看他们谁出的价钱合适了。”小王说。

而一些没有中介机构渠道的分散式租赁品牌，则将更多精力转向后台服务和品牌推广。某大型分散式租赁品牌近期在北京举办了不下5次地推活动。据该公寓设计总监田园介绍，这家品牌最大的特色就是了解租客需求，不断丰富终端产品，家具陈设更注重细节、功能和用户体验。尽管没有诸如自如、相寓等背靠大型地产中介机构的渠道优势，但目前已建立了一支不错的销售队伍。

“从我们大区跳到长租公寓品牌的经纪人有很多。”孟鹏对记者表示，“二手房和新房买卖都不景气。一些人去租赁品牌，可以把老客户带过去，做租房的压力相对小一些。”

“这两年，长租公寓品牌数量和规模都处于爆发期，对于人才，各个长租公寓品牌也在加紧储备。”一位熟悉房屋中介市场人才流动的人力资源人士对记者表示，2018年上述大型分散式租赁品牌委托其公司在南京、杭州等城市，招募的销售和管理人员接近百人。

而一些集中式长租公寓品牌，2018年将在一线城市增开门店，拓展房源量。以万科泊寓为例，2018年北京区域将新开永定门、京东总部等多家门店。

万科总裁祝九胜日前在万科业绩说明会上回应万科租赁住宅“泊寓”的房屋来源以及运营情况时表示，万科通过多种渠道和方式获取房源，如主动拓展、内部资源整合、公司间战略合作等。同时，将在城中村引入万科的长租公寓、社区商业、配套教育和物业管理等服务。

房源筹集痛点

“整个租赁市场从个人出租为主到专业品牌出租为主，还有很长一段路要走。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才在接受记者采访时表示。

我爱我家相关研究显示，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。

不少业内人士在接受记者采访时表示，尽管目前我国住房租赁市场规模愈发壮大，但专业租赁品牌发展存在诸多困难。“尤其在房源上，各有各的痛苦。”

陈楠对于龙湖集团董事长吴亚军关于租赁房源的一些看法表示赞同。吴亚军曾在多个场合表示，市场上的租赁房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在。房屋租赁市场的供给分散度较高，缺乏一定规模的企业供给主体。

陈楠有8年快捷酒店管理业务经验，2017年加入一家长租公寓品牌担任收房主管。

“每天要跟进每笔单子的进度，了解业主的营销点在哪里?了解这套房子是什么情况?预期评估会怎么样?收房后会适合品牌的哪种装修风格?消防、安全怎么验收?简直就是十万个怎么办。”陈楠说，因为每套房源从户型、面积、家具陈设和地理位置等方面都不一样，要装修成符合品牌一致的风格，需要不同的费用投入。

关于收房最大的痛点是什么?陈楠表示：“业主理念，程序便利和资金支持。这三个痛点也是我们在晨会、例会多次提及的。房子的业主更多地是在中介平台上发布房源，中介只收服务费。后期的管理、跟进都是业主自己做。”谈到业主理念，陈楠举例说：“比如，一个房子经过我们改造后能租每月7000元，但是我们给他的是每月5000元，这2000元差价会让很多业主很不爽，他们会转而自己出租。”

陈楠表示，特别是2017年以来的租房市场，众多长租品牌加入使得各家越来越重视租房链条上的便利设计。“有的品牌实力强，可以免抵押，可以让业主快速得到租金。但实力弱的品牌就不行。”

某集中式长租公寓品牌区域经理晓岚对记者表示：“众多市场品牌之间不仅相互竞争，品牌与众多个人业主之间也存在竞争关系。”

对于集中式长租公寓品牌来说，如何找到租金、位置、消防安全、改造成本等都合适的整体物业是在拓展房源的过程中面临的诸多难题。

晓岚认为，房企以自持物业进入长租公寓市场，其房源改造成本和建安成本都比较低，但如果要租整体物业再改造做“二房东”，不仅需要比较高的成本，还要涉及与消防、安监等多个部门的协调。

多方共解房源难题

不过随着监管部门、市场和资本越发重视住房租赁市场，从房源筹集的角度，近来利好消息不断。

北京市规划和国土资源管理委员会近日发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》显示，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为公共文化建筑以及出租型公寓。多位受访人士表示，这将有利于三环外的整体物业转化为出租型公寓。

与此同时，北京加大力度，增加租赁土地供应。2018年北京市政府工作报告提出，北京2018年要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，推进集体建设用地建设租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年至今，多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

易居中国研究院研究总监严跃进认为，除政府推动之外，资本的推力也不容小觑。当前专业住房租赁市场的最大问题就是“长租并不长”，很多长租公寓最多会按一年的周期租赁。大体上看，大企业的优势在于可以获得各类融资，规模容易做大，同时争取与一些供应商合作。

2018年以来，诸多住房租赁品牌增加了在市场融资的进度。近日，自如完成储架ABS首期产品——自如2号1期的设立。自如相关人士介绍，未来一年将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。

严跃进表示，目前专业住房租赁市场存在租金成本高、装修成本比较高、资本证券化模式还未完全开启等问题，短期内需要资本的介入，促进行业发展。

徐洪才则把解决房源的困难寄托在市场不断培育上。他认为，现在需求市场主要还是以个体租赁，或者通过租赁中介平台，以个体对个体的方式来实现。这种零星式、C2C的方式，不能根本扭转租房人群对于租赁市场的固有看法，难以形成气候。如果能有大规模的长租小区或者整体行销的长租品牌，通过长期培育，对于扭转人们对于租房的看法将很有帮助。

关键词： 房源