对于险资来说，REITs是其期盼已久的投资工具，而在公募REITs等产品横空出世后，险资的投资情况如何?近日中国保险资产管理业协会发布的一份关于保险资金参与REITs投资的问卷调查报告(下称“调查”)给出了答案。

调查数据显示，保险资金参与REITs投资的意愿强烈， 目前已经参与REITs投资的保险机构约占调查样本的30%，但几乎所有参与调查的险资都表示出对REITs的较大兴趣。不过，大部分保险机构也认为，投资政策不明确是目前在投资REITs上的最大难点，期待有相应的偿付能力支持政策和税收优惠政策的出台。

险资参与REITs意愿强烈

调查数据显示，在74家参与调查的保险机构中，共有22家保险机构参与了首批REITs投资，占比约为30%;而其余70%(52家)保险机构虽然没有参与首批投资，但都表示出对REITs的兴趣。

在参与REITs投资的22家保险机构中，19家投资规模在5亿元以下，占比超过80%;1家投资规模在5-10亿元之间，2家在10-20亿元之间。而另外52家保险机构还没有参与REITs的原因多种多样，其中最主要的原因在于受到投资资质的限制，这个原因的选择超过42%;另外，有36.5%的机构表示需要观望REITs后续表现。

REITs又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

事实上，在5月末首批开售的9只公募REITs中，就可以看见险资对REITs的“热情”。

Wind资讯显示，在9单公募REITs中，有8单的战略投资者中均有险资身影。并且，中信证券统计数据显示，从申购来源分布来看，保险类战略投资者申购金额最高，达33.36亿元，占比达到34.64%。

华林证券(12.690， 0.00， 0.00%)表示，作为一种创新的融资工具，公募REITs将促进基础设施建设和房地产行业结构优化，有助于盘活存量资产，为基础设施提供退出渠道，在一定程度上有效降低地方政府债务风险，充分发挥服务实体经济的功能。另一方面，公募REITs为资管行业提供了新的金融产品供给，有效拓展社会资本的投资方式。尤其对于险资来说，公募REITs和险资在投资安全性、收益稳定性、市场流动性、资产久期等方面都具有较好的契合度，从而有助于险资应对当前低利率环境带来的“资产荒”。

调查显示，关于险资偏好的REITs产品类型，险资表现出更稳健的投资倾向，超过50%的机构认为险资更偏好偏债型和股债混合型产品，有接近40%的机构选择偏股型产品，特别是其中有9家机构只选择了偏股型REITs，体现出更积极的投资偏好。

而对于REITs项目，保险机构在投资时最关心的要素是什么呢?调查结果显示，几乎所有机构都关注REITS产品的收益率水平和资产安全性，超过50%的机构关注产品流动性和投后管理，接近40%的机构关注分红频率及合作伙伴，另有2家机构关注REITs产品的市场规模和基金的扩募能力。

关于投资REITs的策略和方式，调查则显示，超过90%的机构愿意参与一级市场认购公募型产品，超过70%的机构有意愿参与二级市场买卖公募型REITs;而对于REITs组合类资管产品、类REITs产品和FOF、ETF产品，也有40%左右的机构愿意投资。另有1家机构希望委托投资REITs产品。

期待政策支持

尽管保险资金对于REITs的热情高涨，但保险机构也普遍认为目前REITs投资仍面临一定难点。

调查显示，有超过一半的机构认为难点在于投资政策不明确，有13%的机构认为底层资产估值较难，分别有2家机构认为投资风险难以把握、会计处理困难，分别有1家机构认为试点产品范围较窄、资本占用规则不明确。

而政策层面的因素同样也被认为是制约险资进一步参与REITs的主要因素。调查结果显示，有70%的机构认为政策法规制度不完善是最主要的制约因素，接近60%的机构认为自身行业经验积累不够，接近50%的机构认为投资管理流程不清晰、合作生态圈未建立，分别有39%和24%的机构认为投资专业能力不足、参与方式单一将制约REITs投资。另有1家机构表示新准则下的记账规则不确定也是制约因素之一。

华林证券分析称，税收优惠政策可以说是境外REITs成功的基石，美国、新加坡、中国香港等地均出台相应税收优惠政策，避免公司和投资者双重征税，而境内相应的配套政策还需完善，后续可关注境内关于国资转让、税收等问题上更细节的优化。

因此，税收优惠政策以及偿付能力支持政策也是保险机构最为期待的两项REITs支持政策。在“期待监管部门出台的REITs支持政策”这一问题的各项调查选项中，上述两项支持政策选择比例超过80%，而超过70%的机构希望险资能够将REITs作为投资基础设施资产的退出渠道以及参与后续REITs产品发行，超过50%的机构期待出台更高层面的REITs相关条例。另有2家机构希望与监管机构进行新准则下的记账规则沟通，1家希望明确REITs产品的估值方法，1家则希望明确险资的投资资质。

关键词： 公募REITs 基础设施建设 房地产行业 行业结构优化