观点网 5月末，龙湖将目光投向大连，并在这座城市落下关键一棋。

(资料图)

近日，龙湖以3.74亿元底价摘得大连体育新城棉麻厂返场地块，其中住宅部分的综合楼面价仅为4782.9元/平方米。

对比来看，该地块在2023年首次挂牌时，楼面价高达6957元/平方米；更早的2021年，地块周边一宗宅地甚至拍出了11126元/平方米的高价。

也就是说，龙湖此次拿地的楼面价，较2023年打了约六九折，较2021年的高点则直接腰斩。

在当前土地稀缺、价格安全边际较高、板块基本面成熟的情况下，对龙湖而言，这确实是补仓大连、深耕东北市场的良机。

然而，机会背后也伴随着不小的挑战。目前，体育新城板块库存压力较大，招商、中海、绿城等房企的新老项目同台竞技，价格战与产品战日趋白热化。

作为后来者，龙湖如何在板块内卷加剧、去化速度放缓的背景下，实现突围？

补仓

5月29日，大连甘井子区“棉麻厂”地块尘埃落定。龙湖地产以总价3.74亿元成功竞得大城(2026)-6号、大城(2026)-7号两宗地块，标志着这家房企在时隔五年后正式重返大连市场。

资料显示，两宗地块性质互补，其中6号宗地为商业用地，面积0.75万平方米，容积率仅0.51，计容建筑面积0.38万平方米，成交地价2373万元；7号宗地则为住宅用地，面积4.57万平方米，容积率1.61，计容建筑面积7.32万平方米，成交地价3.5亿元，综合楼面价为4782.9元/平方米。

从位置来看，这两宗地块坐落于大连体育新城核心位置，紧邻地铁2号线体育中心站、奥体一中以及招商、绿城、中海等成熟小区，整体配套相对成熟。

对龙湖而言，此次拿地是一次明确的强补仓信号，这也是其2021年夺得金石滩地块后，时隔五年再度回归大连市场。

观点新媒体查阅发现，龙湖在2012年首次进入大连市场，彼时，其以16.5亿拿下东港CBD地块，打造为滨海豪宅项目“水晶郦湾”。

此后十余年间，龙湖相继开发了星海彼岸、天琅、尘林间等项目。

2021年9月29日，龙湖以8766万元底价拿下大连金石滩大金(2021)-54号宅地，折合楼面价3857元/平方米，这也是公开记录中，龙湖2021年在大连获得的最后一宗纯住宅用地。

在此之后的几年里，龙湖于大连市场几乎没有新增土储。从其2025年财报来看，主要开发物业中也未出现大连相关字眼。因此，此次回归显得尤为引人关注。

事实上，市场对上述地块并不陌生。早在2022年的土地推介会上，该地块就已亮相。

2023年5月，地块首次挂牌，总面积达6.5万平方米，其中A1区为居住用地，A2区为居住用地兼教育用地，容积率分别为1.8和1.75，不含配建车库的总建筑面积达11.5万平方米，住宅占10.1万平方米。

当时地块的起拍楼面价为6957元/平方米，被媒体形容为“重回2015至2016年”的水平。

然而，当时正值行业深度调整期，楼市急转直下，企业资金压力巨大，叠加出让条件苛刻，房企纷纷望而却步，即便是如此“诚意”的定价，上述地块依然未能逃脱流拍的命运。

此后两年，该地块经历了多次挂牌、下架、调整，始终未能成交。

今年4月21日，地块重新回归市场，次日便被“中止交易”；4月末，这宗“体育新城4.5万平方米宅地”再次确定交易时间。

从最终结果来看，这宗反复上架、命运多舛的体育新城地块，终于迎来了它的主人。

边际

市场普遍认为，龙湖此次补仓，看中的正是体育新城棉麻厂地块所具备的“确定性”。

与2023年首次挂牌时相比，2026年重新登场的地块已发生了显著变化，整体质素明显提升。

首先，地块规模被拆分优化。原本6.5万平方米的大地块，被拆分为两宗独立地块，占地面积和计容建筑面积均有所缩减。市场普遍认为，此举大概率是剔除了此前争议较大的教育用地，只保留干净、可开发的住宅与商业部分。

其次，容积率大幅下调。2023年时，住宅地块容积率达到1.8，而最新出让地块的容积率降至1.61，产品定位从刚需、偏刚改，转向洋房与小高层为主的低密改善型，溢价空间更大。

最重要的是，地价出现了实质性下调。2023年起拍楼面价为6957元/平方米，当时已被媒体称为“诚意价”，却依然流拍。而2026年最终成交价仅为4783元/平方米，降幅达31.2%。

若对比周边板块的历史高点，这一价格的“安全边际”更为突出。

以地块周边在售的招商公园1872项目为例，2021年招商拿地时，以44%的溢价率、11126元/平方米的楼面地价，击退了华润、保利、万科、中海等一众房企。

那次土拍不仅刷新了体育新城板块的地价纪录，更宣告着板块即将进入“2万元时代”。

而龙湖此次拿地楼面价，尚不足当年最高点的五成。价格的大幅回调，意味着龙湖拥有了更高的安全边际与成本优势。

此外，观点新媒体查阅第三方平台发现，地块周边新房供应并不算少，价格区间亦相对稳定。

其中，招商公园1872四至六期在售，户型面积77至128平方米，单价约1.85万元/平方米；绿城·大连诚园提供86至115平方米产品，单价约1.65万元/平方米；中海公园上城单价约为2万元/平方米；大华公园世家单价约1.85万元/平方米。

同时，板块内二手房源较多，涉及中华城、招商公园1872、招商海德公园、大华公园世家、万科公园都会、万科新都会、万科翡翠都会、中海公园上城、中海万锦公馆、绿城·大连诚园、万达体育新城等多个楼盘，价格从7000元/平方米到1.4万元/平方米不等。

第三方数据显示，2026年5月，大连甘井子体育新城板块二手房挂牌均价约为1.29万元/平方米；2025年至今，均价普遍在1.3至1.4万元/平方米区间波动。而在2021年，该板块二手房挂牌均价曾高达1.9万元/平方米。

对比龙湖4782.9元/平方米的拿地均价，若叠加建安成本等，整体成本测算约为1万元/平方米。即使参照当前二手房及新房的挂牌价格，仍存在较大的盈利空间。

不过，挑战同样显而易见。周边在售新房及二手房源存量不小，在整体去化速度放缓的背景下，龙湖能否打出一张差异化的有效牌，仍尚未可知。

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