新华财经上海8月26日电（记者 杨溢仁）2026年以来，在全市场REITs估值震荡，部分不动产资产承压的大背景下，消费类公募REITs凭借贴近居民需求的底层资产、持续调改运营的内生动力，走出了一条独立的修复曲线。

从存量项目业绩兑现，到板块在市场调整中的防御属性凸显，再到扩募与新发的有序推进，消费REITs正在成为国内不动产存量盘活与居民红利资产配置的重要载体。

经营基本盘稳中有进

(资料图片)

截至当前，国内已上市的消费基础设施公募REITs共有12只，业态覆盖城市购物中心、社区商业、奥特莱斯、生鲜商超等多元场景，代表性标的包括华夏华润商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT、中金唯品会奥莱REIT、中金印力消费REIT、华夏中海商业REIT等，资产布局横跨国内一线及强二线城市的核心商圈与社区集群。

从2026年已披露的经营数据来看，头部项目经营韧性突出。举例而言，2026年第二季度，华夏华润商业REIT的租金收入同比增长了11.1%，平均租金单价同比上行了6.2%，依托品牌迭代与场景更新，出租率维持高位；奥莱赛道的华夏首创奥莱REIT、中金唯品会奥莱REIT依托折扣消费的刚需属性，客流与商户销售保持稳健；华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT扎根社区商业，锚定日常消费需求，现金流收缴率保持稳定水平。

整体来看，消费REITs板块的上半年收入与EBITDA指标同比保持正增长。据券商测算，尽管二季度进入了传统的消费淡季，且部分项目出现了业绩的环比小幅回落，但同口径板块收入同比依旧实现了约5.8%的增长，跑赢了同期全国社零的平均表现。这份经营定力，一方面来自促消费、一刻钟便民生活圈等政策红利托底；另一方面源于运营方持续开展业态调改、商户优胜劣汰、场景焕新，通过精细化运营挖掘存量资产价值，对冲外部环境扰动。

来自中信建投证券的研究观点亦指出，2026年二季度以来，消费REITs的板块收入及EBITDA同比增长，淡季依旧展现出了经营的韧性。显然，优质项目在强运营的支撑下能够维持稳健表现。

防御同时亦无碍分化

回望上半年公募REITs的二级市场表现，可以说经历了一轮显著的估值调整，不同资产板块走势出现明显分化。

举例而言，产业园、仓储物流等顺周期资产受区域供给过剩、租户扩产意愿偏弱影响，租金与出租率承压，二级市场回调幅度相对更大；保租房板块凭借强刚需属性保持稳健；而消费类REITs在调整行情中，整体展现出了较强的防御属性。

公开数据显示，上半年消费REITs板块的平均跌幅显著小于产业园、仓储物流板块，可板块内部并非普涨、普跌，反而呈现出了鲜明的“强者恒强”格局——奥莱赛道项目的抗波动能力更强，头部购物中心项目依托核心区位与成熟运营体系回撤有限；部分资产区位偏弱、业态偏传统的标的，则面临更大的运营与估值压力，业绩与价格回调相对明显。

招商证券分析师孔嘉庆表示：“尽管消费板块的零售额或受宏观因素影响出现下行压力，但少数优质消费REITs存在幸存者偏差，我们维持强者恒强的判断。公募REITs市场的后续投资料以结构性机会为主，拥有运营Alpha的核心消费标的值得重点关注。”

多位业内专家告诉记者，消费REITs能够在调整中跑出相对收益的核心逻辑有两层。

其一，是底层资产锚定居民终端消费需求，其相比服务企业端的产业资产，需求周期波动更小，现金流的可预测性更强；其二，是板块上市时间相对较晚，前期估值并未经历过热炒作，估值泡沫相对有限。但与此同时，市场也开始定价商业地产长期竞争压力、商户经营分化风险，资金不再笼统给消费板块溢价，而是更加严格地区分资产区位、运营能力与分红确定性，“重资产、更重运营” 的定价逻辑已逐步确立。

中金公司REITs团队判断，消费REITs板块的经营基本面有望维持稳定，但各机构需关注经营增速以及项目间的表现分化。宏观层面，促消费政策、服务消费扩容及核心城市客流修复将为优质商业资产提供支撑；微观层面，各项目的增长将更多取决于运营商的品牌招商、空间调改、会员运营和营销引流能力，而非单纯依赖市场租金普涨。

长期成长路径已清晰

纵览今年消费REITs的整体表现，在存量经营夯实基本盘之外，其“首发+扩募”双轮驱动的格局正在成型。

聚焦扩募层面，华夏华润商业REIT作为消费REITs扩募的先行者，继计划收购昆山万象汇后，又公告拟将杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇纳入二次扩募拟购入资产，相关扩募落地后将实现资产跨区域布局，平滑单一城市经营波动。

华安百联消费REIT方面也明确指出，原始权益人储备了一批优质商业资产，将择机推进扩募工作。其余消费REITs管理人亦在梳理资产储备，常态化扩募的行业生态正在逐步建立。

至于新发端，消费基础设施REITs的供给正有序扩容。

记者注意到，继华夏中海商业REIT以“收购—改造—盘活”模式成功上市，创下极高的网下认购倍数之后，更多社区商业、邻里中心类资产正在推进REITs的申报，消费REITs的业态版图持续丰富，也给市场带来了新的供给与投资选择。

站在当前时点，各机构对于消费REITs的长期价值已形成共识——短期看，板块业绩修复节奏取决于消费复苏力度与商业运营成效，个体分化仍将延续；中长期看，在存量不动产时代，消费REITs既是城市商业资产盘活的重要工具，也是给市场提供稳定分红的红利资产。该行业下一阶段的核心发展命题，不再是单纯追求数量扩容，而是走向提质增效——一方面，要优选区位优质、运营成熟的新项目首发上市；另一方面，要通过扩募注入优质资产，倒逼运营方持续打磨资产，以稳定的可供分配金额回报投资者。

总之，在政策支持、运营能力不断迭代的背景下，消费类公募REITs有望走出一条从规模扩张到价值深耕的发展之路。

关键词： 消费REITs