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继1月30日公布2017年全年业绩之后，恒隆地产(00101.HK)于3月21日发布了2017年年报。惯如往常，董事长陈启宗再于报告内作“董事长致股东函”。在这份长达一万一千余字的信函中，陈启宗对恒隆于期内的业绩状况和风险作出分析，并阐述了中国及全球经济面临的风险。

针对去年营收出现下滑的的情况，报告中解释称期内出售较少住宅单位导致物业销售额下降。此前数据显示，物业销售额由去年的53.22亿港元减少36%至今年的34.2亿港元。

物业租赁租金有所上涨但主要来自香港。报告显示，物业租赁的租金收入增加1%至77.79亿港元。期内来自香港的租金收入较去年上涨2%至38.21亿港元，而来自内地的租金收入则下降1%至39.58亿港元。

恒隆在报告中称，期内香港及内地的零售表现均已出现复苏迹象，内地一线城市的奢侈品行业尤其明显。对此，陈启宗在董事长致股东函中总结为“六年的寒冬现已成为过去。”

同时，他还透露了将继续在内地投资的决心，“我们知道春天早晚会回来，事实也是如此。”

尽管对全球经济发展趋势显得有些悲观，但陈启宗还是表达了对中国经济的看好，他写道，一直以来，中国整体经济正逐步扩展，国内生产总值在未来数年有望能维持在6%甚至6.5%以上的年增长。中国经济正经历理想的转变，个人消费正迅速成为中国经济的支柱。

万字长信的字里行间，陈启宗对恒隆表现出了巨大的信心。对内地的购物商城进行“露骨”的批判，甚至显得有些“傲慢”。

他直言，中国的许多购物商场将于未来数年内关闭，这类购物商场纵使相对较新，但大部分差强人意，或者不堪入目。它们的所在位置也未如理想，而且设计不当兼建筑差劣。“坦白说，它们不值得存在。”

而对于自家商场，陈启宗则不吝溢美之辞。

他表示消费者只会集中到更好的购物商场消费，“当中包括我们的物业组合。”对于恒隆物业的建筑，陈启宗更是用了“超群绝伦”、“绝无仅有”等词汇来加以褒奖，更表示“如此重视建筑物形态和外贸的购物商场发展商，实在寥寥可数。”

实际上，相比于运营能力和盈利水平，建筑美观程度难以作为商业地产的核心竞争力。

目前，恒隆在上海、天津、无锡、济南、沈阳拥有八个商业项目，除了进入内地首选的上海主战场，恒隆其余的项目均位于二线城市。

恒隆在2004年开始下渗内地二线城市。彼时几年正值2008年经济危机前夕，按照陈启宗的说法，“趁内地二线城市的优质土地无人问津之际，悄悄购入多幅同类土地。”

但这些看似抄底而入的优质土地，却一直未能给恒隆带来可观的收入。

如今，恒隆在二线城市的物业最早已开业十余年，但其内地租金收入构成依然严重“依赖”上海市场。年报数据显示，仅上海的恒隆广场和港汇恒隆广场两个项目，就占到了内地租金总收入的67%。

然而，比起内地发展问题，陈启宗认为管理层的继任问题是更为迫切的挑战。他罕见地用近两千字的篇幅讨论了管理层组成和继任规划。

他在信函中表示，公司内部面对更迫切的挑战是管理层继任的问题。“其实，我们近年已花了很多心血，确保近乎每一个中至高层管理职位在有需要时，短时间内便有替任人选。”

实际上，提及此问题并非偶然，恒隆刚于一周前经历了高层人事变动。3月16日，恒隆公布行政总裁及董事变动，履任恒隆行政总裁8年的陈南禄退休，由现年47岁的卢韦柏接替其职位。

陈启宗的隐忧见诸信间。他表示，毕竟，疾病和意外事故是难以预料的。“我们因此更应该为最高级管理层的数个职位制定继任规划。”

值得注意的是，陈启宗更是罕见地在信函中提及其子陈文博，称“他现时是本公司一位能干的执行董事”。

现年36岁的陈文博是香港几位知名的“地产二代”之一。陈启宗在信函中透露，陈文博大学毕业后在北京进修中国语文，随后在纽约市一家非牟利机构工作。之后，他在上海加入了一家顶级会计师事务所，后来为一家环球商业银行效力。

作为香港几位知名的“地产二代”之一，现年36岁的陈文博自2016年步入恒隆的前台。2016年11月21日，恒隆集团及恒隆地产联合宣布，委任陈文博为执行董事。

随后，陈文博开始密集增持恒隆地产。从2016年底至2017年底，共21增持新增恒隆地产1934万股，其总持股数约为25.33亿股，占总股本56.32%。

这些动作都被外界看作是陈氏家族第三代掌门人的继任之路，此番提及其子陈文博，似乎也是他为其子继任垫下的又一块路基。

关键词： 恒隆 陈启宗 隐忧