热闹的大湾区楼市，从不缺乏新的参与者。

11月14日，宝龙地产(HK.1238，下简称"宝龙")斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，项目正式入驻粤港澳大湾区。

作为进入大湾区的第一站，宝龙将项目落在了珠江的入海口，并希冀利用自身的王牌产品线宝龙城赢得在大湾区内的开门红。

近年来，宝龙地产通过高频率的拿地，规模上接连实现突破，在今年前十月便已首次突破500亿元大关。而随着环渤海区域新项目的大幅减少，将战线不断收拢至长三角线的宝龙地产，或已将粤港澳大湾区作为自身规模进一步提升的新舞台。

20.5亿元拿下珠海地块，首入大湾区

11月14日，老“闽系”宝龙地产以20.5亿元的底价竞得珠海市高新区地块，首次踏上了粤港澳大湾区这片热土。

资料显示，该幅地块位于珠海市北部高新区的核心地域，占地面积8.37万平方米，总建筑面积为29.29万平方米。根据出让公告，项目内将规划建设近9万平方米的购物中心、近3万平方米的五星级酒店、近5000平方米的科技交流中心、近3000平方米的艺术中心，以及剩余超过10万平米的住宅面积。

在业内人士眼中，这幅地块对于商业地产出身以及有着冲规模渴望的宝龙地产，无疑是一场不错的布局。58安居客房产研究院首席分析师张波便对蓝鲸房产表示，这幅地块虽然不在传统的一二线城市，但珠海作为大湾区的出海口，有着不错地域优势，且在今年市场上有着很高的热度，尤其在住宅这个层面更为突出，所以宝龙落子珠海，未来应该是有所保证的。

据介绍，作为珠江高新区的重点项目之一，当地管委会对该项目有着诸多要求。根据出让合同规定，本项目将在2020年6月26日前开工，同时，需要购物中心功能建筑物在开发截止日起的30个月内做到满铺开业，即购物中心对外正常营业面积占购物中心报审图中所有商铺面积的90%或以上。

有业内人士对蓝鲸房产表示，紧凑的时间表，意味着在项目开发前期，宝龙不能过多依赖项目中住宅部分的预售回款，从而对项目的现金流形成一定考验;而在商业前景未知的背景下，满铺开业的规定对于宝龙地产的招商、运营能力也是极大的考验。张波指出，商业地产尤其是自持型的商业地产，对公司前期资金的要求非常高。尽管开发商有很多途径去进行相应的融资，但在目前融资难度增大的背景下，依然会面临较大的挑战。

此外，在强者如云的粤港澳大湾区，宝龙也面临着诸多挑战，仅就宝龙最为擅长的商业领域而言，粤港澳大湾区既是华润置地等商业头部企业的大本营，同时也驻扎着九龙仓、恒隆、新世界、太古等一众港资商业高手，凭借产品力突围并非易事。

宝龙进入粤港湾大湾区的第一步，想要走得稳势必要下一番苦功。

失意环渤海，旨在大湾区打造新增长点?

值得注意的是，尽管该地块为底价成交，但20.5亿元显然不是一个小数目，这是近年来，宝龙在长三角区域及大本营以外，最大的一笔拿地支出。

数据显示，自2016年以来，宝龙不断加大拿地投入。2015年，其新增土储面积由为66.2万平米，2016年-2018年，这一数据分别为382.3万平米(包含海口环球100宝龙城项目185万平方米)、386.21万平米、573.67万平米。而在新增货值上，2018年宝龙累计新增货值约653.2亿元，超过当年全年合约销售额的50%。

同时，在“继续坚持以上海为中心的长三角区域布局”的思路推动下，宝龙在长三角区域土地储备占比由2013年末的389.8万平方米升至2018年末的1451.4万平方米，占总土储比例也由41%升至68.4%。

在宝龙不断加大长三角区域投入的背后，是环渤海区域的失意。曾在2015年前与长三角区域分庭抗礼的环渤海区域，在2018年土储占比已从超过三成降至不足一成。事实上，在截至今年中期的三年半时间内，宝龙在环渤海区域仅拿下了三幅地块，其中权益最高者也仅为33%。

这又与宝龙环渤海区域商业出租率不佳有关。根据宝龙商业近期发布的招股书显示，宝龙在管的45个项目中，有9个项目在环渤海区域，除胶州、蓬莱两个项目出租率分别达到95.3%、89.8%外，其余7个项目出租率均低于80%。此外，除环渤海区域内9个项目，其余36个项目中，宝龙出租率在80%以下的商业项目仅有4个。

然而规模化与全国化似乎总是相辅相成，伴随着宝龙近年来规模得快速扩张，长三角以外的新区域开拓似乎又势在必行，大湾区成了宝龙的下一个目标。

“所有的大型品牌开发企业，都会将粤港澳大湾区作为其布局的一个重点，宝龙也不例外。”对此，张波认为，虽然目前只是拿下首块地，但可以想象未来宝龙对于大湾区会有更多落子布局以及一个战略性的规划。

随着在大湾区的成功落子，宝龙似乎重燃长三角区域外开疆拓土的雄心，而其能否用过产品赢得粤港澳大湾区的认可，进而开辟出新的战场，蓝鲸房产将持续关注。

关键词： 大湾区 环渤海