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银保监会:严防贷款违规流入房地产领域 加强银行内部管理

2021-08-12 16:45:54    来源:

银保监会于近日召开全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会。会议明确指出,严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求,防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价——银保监会主席郭树清在公开场合曾经如此警示。

多位行业内外人士表示,根据“房住不炒”的总基调,下半年监管将继续严控资金违规进入楼市。

银行资金仍是监管重点

今年7月,上海银保监局开出17张罚单,五大行均在被罚之列,涉及罚金共910万元,主要违法违规事实多涉及房地产市场,释放出加大监管力度信号。8月6日,广东银保监局一连公布12张罚单。罚单显示,工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行等4家银行的12家分支机构及10名责任人被罚,罚款金额合计1090万元。8月7日,深圳公布深房理初步调查,截至公布时共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

今年上半年以来,监管部门加大了对“经营贷”“消费贷”违规流入楼市的查处力度。上半年,银保监会会同住建部、人民银行印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面,督促银行进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时,按照银保监会统一工作部署,各地银保监局已会同当地住建部门和人民银行分支机构,组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作,对“经营贷”规模总量大、增长快的机构重点进行核查。

某券商银行业分析人士对《中国银行保险报》表示,通过“经营贷”或“消费贷”变相为购买者提供资金,是当前商业银行资金违规流入楼市的主要方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国银行保险报》表示,如果银行发放了一笔“消费贷”给购房者,这个时候不对此类消费贷的去向作跟踪审查,那么购房者获得这笔贷款后,完全可以去支付购房款,这笔资金也就违规流入了楼市。

保险资金被纳入防范对象

值得注意的是,在银保监会全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会上,除了提及防止银行资金流入房地产市场外,还将保险资金也纳入本次防范的对象。前述券商人士表示,这体现了监管对金融机构资金投放的整体监控力度。

某保险公司资管管理部门负责人向《中国银行保险报》透露,当前主要是一些中小保险公司参与资金违规进入地产行业。该负责人介绍,目前这类保险公司主要通过两类渠道进入,一是通过参与信托计划,资金由信托公司流入房地产领域;二是针对一些当前发债较为困难的企业,通过非标投资的方式短期内为企业提供资金周转,并且不断地借新还旧。

相比于商业银行资金通过个人贷款流入房地产市场,保险资金与信托资金更多偏向于通过“改头换面”与“绕道”等方式进入地产公司,为地产类企业提供违规资金。

某信托公司研究人士对《中国银行保险报》表示,当前信托资金违规进入房地产领域主要有三种方式:一是进入不合规的项目。比如一般开发贷要符合相关规定的要求,但开发商不符合条件,于是开发商便虚构了一些资质,从金融机构获得融资。二是信托公司将钱贷给普通工商企业,在放款之后,对资金的实际用途监管不严,资金最终流向了相关的房地产领域。三是通过“明股实债”方式,将资金流入房地产领域。

穿透监管是关键

为扭转资金过度流入房地产领域,监管部门加大了对银行保险机构的引导和监督力度。

今年6月1日,银保监会副主席梁涛在银保监会新闻发布会上介绍,近年来,银保监会加大了对金融机构房地产金融业务的监管力度,同时也加大了对违规开展房地产融资业务违法违规行为的惩治力度,主要表现为管好银行业资金闸门和强化房地产开发贷款、个人按揭贷款监管要求,加强房地产贷款集中度管理。

据梁涛介绍,初步统计,仅去年以来,银保监会各级派出机构就配合各地政府出台了130多项房地产调控措施。同时,银保监会还严厉惩治违法违规行为。“持续3年开展全国性房地产专项检查,对发现的违规行为‘零容忍’。”梁涛介绍,“近期,银保监会对5家违规开展房地产融资业务的银行罚款3.66亿元。”

银保监会数据显示,截至4月末,房地产贷款同比增长10.5%,创8年来新低。房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模也都持续下降,其中投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

某地产公司融资部门负责人对《中国银行保险报》表示,现在其公司仍然有足额可以被用于做抵押的资产,但因为信托等金融机构受到了更严的监管,其公司已经无法从信托公司获得贷款。

然而,尽管资金违规进入地产领域态势得到一定遏制,但其进入楼市的“冲动”却依然存在。

8月10日,《中国银行保险报》接到一家贷款服务机构电话,对方表示可以帮助客户申请最高200万元的信用贷款,并能够规避贷款资金用途,贷款资金可以用于购房或投资。在沟通中了解到,该机构正在推广的一款信用贷款产品,利率低至4.35%。据介绍,该机构合作银行较多。

对此,多位专家就进一步遏制资金违规流入地产行业提出了建议。

严跃进认为,要遏制“经营贷”“消费贷”资金进入房产领域的趋势,就要做到资金流向清晰。比如说“消费贷”,此类资金用于消费的话,必须有发票等证明,这样能够限制购房者借商业零售消费来变相支付购房款。

“对于地产公司借违规资金融资,重点要关注具体的资金流向,关键是要做到穿透监管。”前述保险资管人士表示,“要能够对资金的最终流向有很强的监控,避免金融机构在把钱贷给工商企业后,资金最终流向地产领域。”

“无论是应对经营贷流入楼市还是地产企业违规融资,都要对资金流向进行穿透监管,需要提高监管者的信息技术能力,确保资金在不同账户之间的流转可以被及时监测到。”前述券商人士表示,“同时,监管在进行现场检查时也要能够对项目进行穿透。”

监管力度将“只严不松”

据中原地产统计,1-7月,从中央到部委到地方各类房地产调控已合计高达352次,平均每月超过50次。前述信托公司人士表示,出于进一步防范风险等原因,房地产金融业务在下半年可能会进一步收紧。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《中国银行保险报》表示,从种种趋势来看,“三线四档”将成为房地产长效机制中的重要举措,也预示着该项政策在未来的执行阶段适用范围和指标维度会“更广更深”,监管执行力度会“只严不松”。

中原地产首席分析师张大伟对《中国银行保险报》表示,今年开启了密集调控潮,相比往年,政策力度和密度都在明显增加,出台政策占到了所有房地产调控的15%左右,这是历史高点,体现了后续房地产调控政策方向将会有所变化。2021年央行和住建部密集联动,房地产贷款供应量逐渐减少,在房贷收紧的情况下,房地产市场“退烧”难免。

光大证券金融业首席分析师王一峰对《中国银行保险报》表示,房地产融资长效调控机制正日臻完善,政策规范性提升,透明度提高,能够更好管理市场各方预期,在保证房地产市场“三稳”发展的基础上,更好地支持实体经济发展。下一阶段,仍有必要做好以上综合调控工作,推动房地产市场长期平稳健康发展。

据了解,北京、杭州等多地在近日又一次升级了房地产调控政策。随着严监管趋势加强,部分开发商为了回笼资金确保现金流,早已选择打折促销。业内人士表示,未来一段时间,房地产市场“退烧”难免,对于购房者来说,“房住不炒”才是真理。

关键词: 房地产领域 银行管理 保险资金 消费贷

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