银保监会于近日召开全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会。会议明确指出，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价——银保监会主席郭树清在公开场合曾经如此警示。

多位行业内外人士表示，根据“房住不炒”的总基调，下半年监管将继续严控资金违规进入楼市。

银行资金仍是监管重点

今年7月，上海银保监局开出17张罚单，五大行均在被罚之列，涉及罚金共910万元，主要违法违规事实多涉及房地产市场，释放出加大监管力度信号。8月6日，广东银保监局一连公布12张罚单。罚单显示，工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行等4家银行的12家分支机构及10名责任人被罚，罚款金额合计1090万元。8月7日，深圳公布深房理初步调查，截至公布时共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

今年上半年以来，监管部门加大了对“经营贷”“消费贷”违规流入楼市的查处力度。上半年，银保监会会同住建部、人民银行印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时，按照银保监会统一工作部署，各地银保监局已会同当地住建部门和人民银行分支机构，组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作，对“经营贷”规模总量大、增长快的机构重点进行核查。

某券商银行业分析人士对《中国银行保险报》表示，通过“经营贷”或“消费贷”变相为购买者提供资金，是当前商业银行资金违规流入楼市的主要方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国银行保险报》表示，如果银行发放了一笔“消费贷”给购房者，这个时候不对此类消费贷的去向作跟踪审查，那么购房者获得这笔贷款后，完全可以去支付购房款，这笔资金也就违规流入了楼市。

保险资金被纳入防范对象

值得注意的是，在银保监会全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会上，除了提及防止银行资金流入房地产市场外，还将保险资金也纳入本次防范的对象。前述券商人士表示，这体现了监管对金融机构资金投放的整体监控力度。

某保险公司资管管理部门负责人向《中国银行保险报》透露，当前主要是一些中小保险公司参与资金违规进入地产行业。该负责人介绍，目前这类保险公司主要通过两类渠道进入，一是通过参与信托计划，资金由信托公司流入房地产领域;二是针对一些当前发债较为困难的企业，通过非标投资的方式短期内为企业提供资金周转，并且不断地借新还旧。

相比于商业银行资金通过个人贷款流入房地产市场，保险资金与信托资金更多偏向于通过“改头换面”与“绕道”等方式进入地产公司，为地产类企业提供违规资金。

某信托公司研究人士对《中国银行保险报》表示，当前信托资金违规进入房地产领域主要有三种方式：一是进入不合规的项目。比如一般开发贷要符合相关规定的要求，但开发商不符合条件，于是开发商便虚构了一些资质，从金融机构获得融资。二是信托公司将钱贷给普通工商企业，在放款之后，对资金的实际用途监管不严，资金最终流向了相关的房地产领域。三是通过“明股实债”方式，将资金流入房地产领域。

穿透监管是关键

为扭转资金过度流入房地产领域，监管部门加大了对银行保险机构的引导和监督力度。

今年6月1日，银保监会副主席梁涛在银保监会新闻发布会上介绍，近年来，银保监会加大了对金融机构房地产金融业务的监管力度，同时也加大了对违规开展房地产融资业务违法违规行为的惩治力度，主要表现为管好银行业资金闸门和强化房地产开发贷款、个人按揭贷款监管要求，加强房地产贷款集中度管理。

据梁涛介绍，初步统计，仅去年以来，银保监会各级派出机构就配合各地政府出台了130多项房地产调控措施。同时，银保监会还严厉惩治违法违规行为。“持续3年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为‘零容忍’。”梁涛介绍，“近期，银保监会对5家违规开展房地产融资业务的银行罚款3.66亿元。”

银保监会数据显示，截至4月末，房地产贷款同比增长10.5%，创8年来新低。房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模也都持续下降，其中投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

某地产公司融资部门负责人对《中国银行保险报》表示，现在其公司仍然有足额可以被用于做抵押的资产，但因为信托等金融机构受到了更严的监管，其公司已经无法从信托公司获得贷款。

然而，尽管资金违规进入地产领域态势得到一定遏制，但其进入楼市的“冲动”却依然存在。

8月10日，《中国银行保险报》接到一家贷款服务机构电话，对方表示可以帮助客户申请最高200万元的信用贷款，并能够规避贷款资金用途，贷款资金可以用于购房或投资。在沟通中了解到，该机构正在推广的一款信用贷款产品，利率低至4.35%。据介绍，该机构合作银行较多。

对此，多位专家就进一步遏制资金违规流入地产行业提出了建议。

严跃进认为，要遏制“经营贷”“消费贷”资金进入房产领域的趋势，就要做到资金流向清晰。比如说“消费贷”，此类资金用于消费的话，必须有发票等证明，这样能够限制购房者借商业零售消费来变相支付购房款。

“对于地产公司借违规资金融资，重点要关注具体的资金流向，关键是要做到穿透监管。”前述保险资管人士表示，“要能够对资金的最终流向有很强的监控，避免金融机构在把钱贷给工商企业后，资金最终流向地产领域。”

“无论是应对经营贷流入楼市还是地产企业违规融资，都要对资金流向进行穿透监管，需要提高监管者的信息技术能力，确保资金在不同账户之间的流转可以被及时监测到。”前述券商人士表示，“同时，监管在进行现场检查时也要能够对项目进行穿透。”

监管力度将“只严不松”

据中原地产统计，1-7月，从中央到部委到地方各类房地产调控已合计高达352次，平均每月超过50次。前述信托公司人士表示，出于进一步防范风险等原因，房地产金融业务在下半年可能会进一步收紧。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《中国银行保险报》表示，从种种趋势来看，“三线四档”将成为房地产长效机制中的重要举措，也预示着该项政策在未来的执行阶段适用范围和指标维度会“更广更深”，监管执行力度会“只严不松”。

中原地产首席分析师张大伟对《中国银行保险报》表示，今年开启了密集调控潮，相比往年，政策力度和密度都在明显增加，出台政策占到了所有房地产调控的15%左右，这是历史高点，体现了后续房地产调控政策方向将会有所变化。2021年央行和住建部密集联动，房地产贷款供应量逐渐减少，在房贷收紧的情况下，房地产市场“退烧”难免。

光大证券金融业首席分析师王一峰对《中国银行保险报》表示，房地产融资长效调控机制正日臻完善，政策规范性提升，透明度提高，能够更好管理市场各方预期，在保证房地产市场“三稳”发展的基础上，更好地支持实体经济发展。下一阶段，仍有必要做好以上综合调控工作，推动房地产市场长期平稳健康发展。

据了解，北京、杭州等多地在近日又一次升级了房地产调控政策。随着严监管趋势加强，部分开发商为了回笼资金确保现金流，早已选择打折促销。业内人士表示，未来一段时间，房地产市场“退烧”难免，对于购房者来说，“房住不炒”才是真理。

关键词： 房地产领域 银行管理 保险资金 消费贷