曾被监管严禁的“接力贷”重出江湖？

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近日，北京市住房和城乡建设委员会提出三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点地块（昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄）全龄友好住宅项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

子女可作为共同借款人申请贷款引发市场关注。事实上，记者从北京的部分银行采访了解到，除了政策试点的三个地区外，其余地区也可做“接力贷”，并且在该政策推出前一直有这项业务。但并不是所有银行都有这项业务，比如工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行等可以申请接力贷，而招商银行则明确表示不接受这一业务。

结合近期推出的一系列政策，有专家认为，北京的房地产市场已经开始转向。

“老人名下没房子，没贷款或者之前贷款还完了就可以做，现在银行政策没那么严格，主要是孩子的月收入流水能覆盖贷款月供的两倍就可以放款。”北京一位房地产中介人士对记者表示，“前一段时间我们刚做过一位，一直都是这么操作的。”

“这笔贷款算在父母名下，不影响子女的贷款或买房名额，子女是作为担保人共同还贷。两代人加起来的月收入流水能够达到两倍覆盖就可以通过，还可以加上自己的兄弟姐妹、配偶等，作为共同担保人，不过必须和老人是直系亲属关系。”北京某银行人员对记者解释道。

但从“接力贷”本身而言，还是存在一定风险。据记者了解，各银行对于贷款年限以及参与贷款的最高年龄有所要求。比如，老人必须得有退休金，年龄不得超过70周岁，贷款年限在10到15年，因此每月月供要求较高。

“贷款年限加上父母本身的年龄，总数不得超过85。比如说，如果您父母已经65岁的话，那么最多能贷20年。假设贷款300万元、采取等额本息还款，按二套房5.35%的利率来算，那么月均需要还款2.1万元。”华夏银行北京某支行的员工给记者算了一笔账。

“接力贷本身有一定风险，尤其是老年人买房有一定风险，60岁以上老年人毕竟已经退休，收入来源有限，不宜再进行重资产投资。老年人一单出现意外，负债会传导给子女，增加子女的债务负担。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对《国际金融报》记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，“接力贷”的本质是另一种“一人购房全家帮”的形式，这在金融政策收紧的时候是明显不允许的。“有时候政策不严的时候，就会出现这种操作”。

近期，各地“接力贷”陆续冒头，再度引发市场关注。广州等地也传出“接力贷”卷土重来的消息。相关调研发现，个别国有银行表示确实有“接力贷”业务，并表示“此业务之前停了，现在比较严格，需要通过具体的合作楼盘和中介公司才能办理”。

“接力贷”为何卷土重来？背后体现了银行贷款需求不振，刺激业务增长的目的。严跃进认为：“接力贷总体上是在监管的边缘线进行的，当前各地信贷投放的压力比较大，客观上此类操作被管控的可能性倒是小了，也和银行希望客户多贷款的心态有关。”

“过去房地产调控比较严格的时候，银行贷款需求充足，楼市需求也比较旺盛，银行不乐于办理此类业务。但现在银行贷款需求不振，楼市低迷，为了经营业绩，增加利润，此业务才被重提。”中原地产首席分析师张大伟表示，与普通的个人房屋贷款相比，办理“接力贷”手续更为复杂，需要审核父母、子女双方的资质，银行付出的成本更高，所以之前银行不愿意接此类业务。

“接力贷从一定程度上可以使一部分楼市的潜在需求得到释放，提高购房人的购房能力。对市场回暖有一定的助推作用。”赵秀池表示。

不过，中原地产在一份研报中指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但“房住不炒、因城施策”的底线仍然不可触碰。

近期“接力贷”又引起市场关注，背后释放出首都房地产市场的什么信号？

“可以理解为一种楼市适度松绑的信号，但仅限于有60岁以上老人的家庭，不存在普适性。目的在于为老年人提供适宜住宅，可以认为是对养老地产或者适老小区的一种支持政策。”赵秀池表示。

结合近期推出的一系列政策，有专家认为，北京的房地产市场已经开始转向。8月4日，北京市住建委发布消息，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。此次政策的亮点在于即便有贷款记录，最低执行35%的首付，相当于是首套房的待遇。子女还可作为共同借款人“接力贷”并参与还款，从而降低了首付和月供的门槛。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此举并非是刺激楼市，恰恰相反，这是住房管理走向精细化、人性化的标志。“对不同类型的人群，能够制定不同的政策，不是把限购政策一竿子插到底。说白了，政府对这类需求，只是提供了一个可行的选择。现在也只是部分项目，并不是所有的新房项目都能够享受这种待遇。要看效果、看市场的欢迎度，再来决定未来的走向”。

8月19日，北京市住建委发布关于进一步优化商品住房销售管理的通知，明确商品房可按栋申请办理预售许可，重申了“一房一价”原则。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析指出，实际上，在商品房预售范围的调整上，北京在持续地优化，本次将范围缩小至按栋申请，放松力度相对较大，预计住房供应节奏将会有较为明显的加快。

北京市住建委表示，下一步，北京将加快构建以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房及安置房为主体的住房保障体系，建立保障房房源长效筹集机制，持续推进公租房运营管理规范化。2022年，将继续保持政策连续性、稳定性，推进各项政策措施更加精细化、精准化，进一步压实因区施策主体责任，促进房地产业良性循环和健康发展。

关键词： 首付比例 银行贷款 市场关注