9月29日晚间，央行、银保监会发布通知称，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。根据通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。换言之，符合条件地区的首套房贷利率将有望突破当前4.1%利率下限。

业内指出，此次政策将主要作用于对当前消费者“刚性”住宅需求的支持，并将直接利好于三四线城市及部分二线城市，有利于减少居民利息支出，促进房地产市场平稳健康发展。

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央行、银保监会联合发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》主要提出两方面要求：一是对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二是按照“因城施策”原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

换言之，2022年底前，符合条件地区的首套房贷利率将继续下行，并将突破当前房贷主流利率（首套房贷利率4.1%）水平下限。不过，二套房贷利率仍未有所松动，继续维持当前的规定。

而这将直接利好多个城市。据市场机构梳理，当前符合首套房贷利率下限放宽条件的城市共有23个，分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者示：“以8月份70个大城市的房价为例，21个城市同比上涨，19个环比上涨，因此，可以执行新政策的基本集中在三四线城市。”

招联金融首席研究员董希淼表示：“这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。从地区看，多数二线城市可能符合调整的条件，但一线城市及部分省会城市难以调整；从银行看，预计多数银行对首套住房贷款将执行利率下限。”

对于此次政策调整，央行、银保监会表示，将有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。“在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”

事实上，这已经是今年以来监管部门第二次对首套房贷利率的下限进行调整。

今年5月15日，央行、银保监会曾调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。不过，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

“能够看出，政策内容在不断升级。”张大伟指出，从一季度的限购政策，二季度以来全面升级到信贷宽松政策，包括房贷首付和房贷降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策、税费减免。“同时，在松绑的城市级别上也越来越高，从三四线城市松绑逐渐延伸至二线城市。”

董希淼表示，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或将产生三个作用：一是在坚持房住不炒的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

不过，对于此次房贷利率政策调整，业内人士也指出：“从调整对象来看，目前仍主要集中在首套房贷利率上，即消费者的‘刚性’住宅需求上，对于二套房贷利率的调整仍未有松动，下一步，预计在‘改善’性需求上仍有比较大的优化空间。”

关键词： 利率下限 房地产市场 个人住房贷款