为了落实“房住不炒”，北京市近期改变了三宗土地的竞拍规则，一种新型共有产权房——共有产权商品房即将诞生，该类房屋五年内不得出售，购房人购买时只需要支付个人比例的房款，五年后可以再上市交易，到时政府只按产权比例收回原值房款。

由于三宗地块拥有良好的区位优势，有业内人士分析，土拍时也许将诞生全国首个共有产权豪宅，其中海淀树村两地块或将达到10万+的售价水平。

共有产权商品房出现

2020年12月31日，在北京市规划和自然资源委网站上，发布了对北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地、北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块R2二类居住用地、北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块R2二类居住用地，共3宗地块挂牌文件修改、补充有关事项。

文件规定，宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

而在此前这三宗土地的出让公告中，出让规则中约定，“当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。”在地价达到上限后，宗地出让规则从竞报“企业自持商品住房面积比例”到“政府持有商品住宅产权份额”，三宗地块的属性也从普通商品房转变为共有产权商品房。

上述文件也明确，通过竞报政府持有商品住宅产权份额，购房人持有的产权份额为扣除政府持有商品住宅产权份额后的产权份额，该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房。

为什么土地竞拍规则会做出如此改变呢?和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，政府的逻辑是，不希望这三块地竞拍溢价过高，本着不出地王的原则，政府将与未来购买这些房产的业主们共享产权，所以说这三宗地块并不是保障房，而是商品房。政府与业主各占多少产权比例、谁多谁寡，就看开发商们如何竞报了。

同传统共有产权房存在巨大差异

运营逻辑上，本次新推出的共有产权商品房与传统的共有产权房有诸多差异。在销售对象上，此次三宗地块建成后的住房，将面向符合北京商品住房限购政策的家庭销售，而并不需要满足“家庭名下需无房，或单身年满30岁”等要求。

在价格方面，共有产权商品房自然会明显低于周边普通商品房，该类住房上市时，报价不能明显高于周边在售项目价格，购房人只需支付持有产权份额的购房款。郭毅表示，政府无论拥有多高的产权比例，也只做一位静悄悄的持有者，购房者按照自己拥有的产权比例来支付房款即可。比如一套总价1000万的房子，政府持有20%的产权比例，购房人只需要支付800万就能拿下。

文件规定，5年限售期满后，购房人再出售该房子，政府只按产权比例收回原值房款。这与传统的共有产权房的规定“5年限售期满后，购房人再出售该房子，只可以转售给同样具备购买共有产权房购买资格的购房者，且政府保留原有比例房屋产权”相比较，政府将溢价部分留给了房屋所有者。

文件还规定，再次交易后，购买人将获得100%产权，自动转为普通商品房，而此前的共有产权房如果转为普通商品房，需首先自购政府产权部分，这极大地降低了购房者对于共有产权房再次出售时，政策、价格不清晰等问题的担忧。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《华夏时报》记者，官方此次推出的共有产权商品房属于新的尝试，有效降低了购房者的经济负担，对于刚需购房者来说是一个利好。购买之后5年内不得转让的规定，旨在抑制投机炒房行为，是对“房住不炒”的落实，体现了官方对地价和房价的合理指导，防止土地市场出现过热现象，引导房企进行的理性竞争。

传统共有产权房不会被取代

由于上述三宗地块拥有者良好的区位优势，起始楼面价已然不低，有业内人士分析，土拍时也许将诞生全国首个共有产权豪宅。

郭毅分析，海淀树村两地块北接海淀上地信息产业基地，中关村软件园、航天城等科创产业园区均在车行10分钟范围内，南隔五环路与圆明园相临，周边上地实验小学、上地实验中学、清华附中、北京体育大学形成了强大的教育资源矩阵。海淀五环边的上一个商品住宅新盘是2014年入市的，收官时房价已达10万+。而树村两地块的起始楼面价已经达到6.7万元，等到销售时单价10万以上，悬念不大。

“预计金盏地块的房价也不会低于8万元”，郭毅分析，朝阳金盏是朝阳区规划的国际合作服务区，计划围绕第四使馆区打造对外开放新高地，成为第二个“三里屯”。相比成熟的上地，金盏的未来存在着不确定性，如果城市规划能够逐步落地呈现，势必会焕发出巨大的价值能量，但如果推进迟缓，也会相应影响到项目的价值增长速度。金盏地块的起始楼面价为5万元，就算零溢价成交，房价也会超过8万元。

值得注意的是，本次共有产权商品房的范围仅限于这三宗土地，目前来看，并不会取代原来共有产权房的地位，北京市的共有产权房也有着自己的供应节奏。郭毅分析，这三宗地块可能是北京在试点新的土地出让方式，在土地出让中竞报政府持有商品住宅产权份额，并不意味着共有产权住房的原有政策发生了改变，过去的保障房的共有产权房依然会按照过去的政策去施行。

关键词： 共有产权商品房