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楼市调控不断加码 中小房企短期以覆盖成本为主

2021-06-03 16:57:51    来源:新金融观察报

初夏时节,气温逐渐升高,然而对于一些中小房企来说却依然凛冽。2021年以来,楼市调控不断加码,房地产行业已开启新一轮大洗牌,随着马太效应加剧,中小房企如何生存下来已成为亟待解决的难题。

破产潮起

新金融记者从上海联合产权交易所官网了解到,连日来,多家中小型房企转让100%股权:

成都张江房地产开发有限公司,2009年成立,注册资本4亿元,公司100%股权及其控股股东标的企业2071.890404万元债权的打包价格为2.64亿元。披露数据显示,2019年,公司营业收入177.36元,净利润-2568.88万元,负债总计4.86亿元;截至2020年10月31日,该年营业收入-200元,净利润-1180.27万元,负债总计6.99亿元。

北京天龙苑房地产开发有限公司,2000年成立,注册资本3006万元,转让价格19亿元。今年一季度,公司营业收入28.57万元,净利润-5万元,负债总计1.05亿元。

上海京虹房地产开发经营有限公司,1999年成立,注册资本900万元,转让价格2684万元。2019年,公司营业收入66.75万元,净利润-60.45万元,负债总计22.95万元;2020年前三季度,营业收入37.51万元,净利润-92.68万元,负债总计3.27万元。

……

除此之外,还有一些房地产企业正在变卖部分资产甚至已经申请破产重组,比如阜阳市鸿港置业有限公司已被列为被执行企业,已经提出破产重组,旗下项目疑似烂尾,法院已将其房产查封。

上述的房企并不是个例,根据人民法院公告网公布信息显示,截止到5月21日,2021年全国已经有159家房企发布破产公告。平均下来,几乎每天都会有一家房企淹没在市场的洪流里。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示,许多房企破产是因其重组的可能性不大;而无法重组,部分原因是和企业规模较小、后续增量业务不多等有关。“地产市场总体回暖,但是有很多不确定性。尤其是近期的回暖,很难说市场需求在大规模反弹,有可能是部分过去积压的需求集中的释放,所以基于此类判断,地产企业也是面临很多压力的,需要防范市场降温的风险。”

土拍陪跑

近期,22个重点城市已陆续开展土地拍卖“两集中”。集中供地集中抢地使房企之间内卷升级,各大企业均厉兵秣马、屯粮备战,然而中小房企上有“三条红线”压顶且缺乏雄厚的资金背书,在一些热门地块面前只能沦为陪跑。尤其是“两集中”的同时,限地价、限房价、竞自持、竞配建等土拍门槛不断升高,不少房企即使做足准备却也颗粒无收。

诸葛找房数据显示,融创中国以434.74亿元权益拿地总价、43宗地和366.17万平方米权益规划建筑面积的成绩位列第一,远远甩开其他房企;招商蛇口、华润置地分别以权益拿地总价301.62亿元、271.6亿元位列第二、三位,分别拿地12宗、9宗。

长此以往,中小房企很有可能逐渐淹没在这些热门城市的房地产市场上。“未来我们有可能持续拿不到地,我们就会往外走,下沉到县一级市场,甚至镇级市。”有房企负责人这样说道。

严跃进对新金融记者表示:“小房企困难确实很多,现在拿地的机会很小,部分拿地优势正在减少。比如,过去房企可以凭借经验优势,尤其是产业优势拿地,但现在类似模式已经很少。而且限价政策下,拿地的盈利空间也不大。这两年的调控确实使得房企进退不得。”

利润承压

常言道,巧妇难为无米之炊。面对龙头房企的围堵,中小房企依然全力在夹缝中捡漏拿地,即便这块地只能带来微薄的利润,甚至是没有利润。

日前,滨江集团董事长戚金兴短短的几句话揭开了房地产市场上骨感现实的一角。

5月14日,滨江集团举行2020年度业绩网上说明会,有投资者询问:公司在杭州集中土地出让中获取的土地,有几个点利润?

戚金兴对此回复称,公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在团队精干高效管理下,公司融资利率很低、品牌影响很大,努力可以把利润率做到1%至2%。

一石激起千层浪。要知道,在昔日房企拿地的标准中,利润高于10%才会下手。2019年12月,长沙市发改委还为此发文,要求商品住房开发经营企业计提的平均利润为6%—8%。那时,应该没人会想象到房企能突破利润底线至此。

有房企负责人在接受媒体采访时坦言:“公司原本测算收益率低于10%就不要,这次集中供地前测算已经降到5%,到了拍地当天变成3%也上,没想到其他企业更不计成本,最终我们一块都没拿到。”

事实上,近年来,房企营收和利润的集中度持续走高,中小型的利润也遭到进一步挤压。

Wind数据显示,2020年,龙头房企营收和归母净利增速继续领跑,且归母净利占总体房企比重自2016年以来持续提升,归母净利集中度创2015年以来新高。相比之下,中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大,小型房企连续两年归母净利同比降幅在30%以上。总体房企归母净利润同比下降8.8%,龙头、中型、小型房企分别同比下降5.9%、9.5%、38.1%。业绩集中度层面,龙头、中型、小型房企营收占比分别为59.8%、32.9%、7.3%,其中龙头房企提升0.9个百分点,中型、小型房企分别下降0.4、0.5个百分点。

严跃进表示:“从利润方面来看,中小房企确实面临很多压力和困惑。就短期而言,以覆盖成本为主,后续对于此类企业来说,需要和大房企合作,加强房企之间的合作才能滚成大雪球,真正做强竞争力。”

对于中小房企的出路,严跃进给出建议:“从行业发展角度看,中小房企其实还是有机会的。这两年各类中小房企积极上市,尤其是通过港交所上市;部分中小房企也有很多转型的机会,包括当前老旧小区改造等内容。”

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