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地产股出现“增营不增利”局面 保险公司对地产股减持

2021-10-11 16:26:23    来源:保观

对于房地产行业而言,保险公司绝对是大金主。无论是投资地产股、建设养老社区还是大手笔买下写字楼,险资的身影无处不在。

但是资金流向正在变化。近期,大家人寿减持了金地集团1.06亿股份,占总股本的2.34%,虽然减持后大家人寿仍持股18.09%,第二大股东的身份不变,但这是大家人寿入股金地集团后的第一次并且是大幅度减持。

事实上这并不是近年来第一家险企对地产股的减持,在此之前大家人寿及中国人寿都对万科A进行了不同程度的减持,前海人寿也对华侨城减持了0.8亿股,包括阳光保险也一直都在悄悄缩减对京投发展的投资。

险资似乎在逐步逃离房地产,投资风向要变了吗?

房地产行业不好过,拖累险企受影响

无论是闹得沸沸扬扬的恒大危机,还是多座城市出台的房价限跌令,折射出的都是房地产行业正在经历的一场困境。曾经热火朝天的市场也开始遇到阻力,险企作为房地产行业的重要投资方也不免受到一些影响。

中国平安持股的华夏幸福在年初深陷债务危机,当时新增逾期债务本息金额129.83亿元,累计未能如期偿还债务本息合计323.84亿元,截止9月4日,华夏幸福违约债务总计已经超过了900亿元。

除了华夏幸福,近期被大家人寿减持的金地集团也受到了地产股风波的影响。从金地集团发布的半年报来看,其上半年累计实现签约共1628.3亿元,同比增长60.22%;营业收入达342.74亿元,同比增长72.45%;但归母净利润18.25亿元,同比下跌38.79%;公司净负债率为69.59%。

对于大家人寿的坚持,金地集团表示:股东减持属于一种正常的投资行为,和政策收紧有一定的关系,今年中央部委的政策不断,房地产调控政策持续收紧,所以导致整个房地产行业迅速降温,普遍进入了一个增速缓慢、利润下滑的阶段。

同样被保险公司减持的万科A和华侨城,今年上半年分别实现营业收入1671.1亿元和230.14亿元,分别同比增长14.2%和34.41%;归母净利润分别为110.5亿元和15.84亿元,分别同比下降11.7%和25.89%。

地产股出现“增营不增利”的局面,在这样的经营数据下,保险公司对地产股的减持似乎也就不再让人觉得意外。

房地产行业正在遭遇的挑战和不断加强的监管力度有关:多地政府出台限制各房价上涨的指令,比如安徽就出了限售、限房价等政策,并且还要求新房备案之后的一年内价格不得调整。最近三亚也发布了《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》,明确规定了房价不得上调,明确限涨。

同时,央行及住建部还发布了限制开发商的融资政策,也就是三条红线:1.剔除预收款后的资产负债率不超过70%;2.净容负债率不超过100%;3.现金短债比不小于1,这让本身就高负债的地产业雪上加霜,给地产公司带来了巨大的现金压力。

房地产行业融资受限,保险公司应该也有明显的体会。去年9月,银保监会在另类投资领域进行排查之后通报了5家保险公司,原因是其违规通过直接投资或金融产品投资方式流入房地产领域,涉及的金额达到了244.37亿元。同年11月13日,银保监会发布了《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,规定了保险资金所投资的标的不得直接从事房地产开发建设。

险资青睐的房地产:收益颇丰,挑战也不小

为什么保险投资者这么关注房地产市场的保险呢?因为险资和地产关系还是很密切的。据统计显示,除金融行业外,保险公司最喜爱投资的就是房地产行业,且远高于对消费、新能源等行业的投资。

从投资性房地产来看,今年上半年,中国平安最多,达到602.69亿元;其次是中国人寿,为133.67亿元;中国人保为131.81亿元排在第三位;新华保险为85.24亿元;中国太保最少,为76.73亿元。

以中国最大的隐形地产商中国平安为例,投资的地产企业主要包括碧桂园、中国金茂、旭辉和华夏幸福。

中国平安对碧桂园的投资累计分红和减持共获利近65亿港币,已经超过投入的近63亿港币,而中国平安仍持有碧桂园近20亿股,价值约127.5亿港币,目前已经盈利130亿港币;对旭辉的投资浮盈12亿港币;对中国金茂的投资浮亏27.82亿港币;对华夏幸福的投资累计计提亏损359亿元。所以中国平安在房产商的投资总亏损244.84亿港币,可以说中国平安的亏损完全是因为华夏幸福的爆雷。

中国平安上半年的归属于母公司股东的净利润为580.05亿元,同比下降15.5%,就主要是受公司对华夏幸福相关投资资产进行减值计提等调整的影响。具体对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整金额为359亿元,对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为208亿元,对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为61亿元。

也就是说,去掉此次踩雷的减值计提,中国平安上半年的归母净利润可以达到788亿元,同比呈现正增长。但是对于此次踩雷,中国平安表示将继续配合各方一起推动华夏幸福的债务危机化解工作。据了解,中国平安现对华夏幸福风险敞口计提减值已经超过了60%,多数风险已经得到了释放。

可以说,地产方向的投资为险企的投资收益做出了不小的贡献,但今年地产投资遇到挑战也是事实。以地产股的市场表现为例,上半年,地产板块成了A股重灾区,其中华夏幸福和美好置业股价跌幅均超过了55%,万科A、招商蛇口股价分别下跌17.04%和17.61%,保利地产和金地集团的跌幅均超过了20%。

降温政策持续,险企能解绑地产吗?

保险公司对地产股的减持,除了因为其表现平平之外,更重要的原因应该是政府的监管。那么在国家对保险资金投资房地产的监管越来越严格的情况下,保险公司很有可能会继续对地产股的投资进行一定程度的减持,那未来保险公司和房地产将会彻底解绑吗?其实并不会。

目前来看,保险公司在房地产的投资收益的波动还在正常范围,保险公司可能会顺应国家政策减持一定程度的地产,但并不会完全放弃对地产的投资。据统计,目前在A股上市的5家保险公司涉及房地产业务的投资约4500亿元,整体来说,在各保险公司总投资资产中的占比很低,风险可控,影响很小。

我们之前有提到过,保险资金有两个十分明显的特点:一是金额大具有长期性,二是需要稳定,保证本金的安全。因为监管层事实上对保险投资的合规审查十分严格,绝不允许发生大的金融风险。而地产恰好收益周期长,而且虽然行业出现了一定波动,但整体还没有出现大的风险,非常适合大资金的长期投资,所以地产对于保险公司来说是十分适合投资的,银行也是如此。

就像在华夏幸福出现重大债务危机时,中国平安声明的一样:对不动产的投资主要是用来获取长期稳定的租金,而不是用来炒地皮的。所以对于保险公司来说长期稳定的收益才是保险资金投资的首要考虑因素。

除了考虑到保险资金的特点,还需要注意的是现如今的头部保险公司,包括一些中小型的保险公司在养老、医疗等相关行业已经开始进行布局,虽然保险公司在健康管理方面更具优势,但如果只是自己纯粹地做养老和医疗,拿地、贷款、成本、投资周期等各种问题层出不穷。但和地产相结合,便能更快速地实现保险生态的共享。

我国目前保险和养老、医疗、地产结合的模式主要有三种:一是重资产自营模式,比如砸了几百个亿,目前已经布局了全国22个核心城市,并且完成了7家养老社区落地运营的泰康之家。二是轻重资产相结合,比如通过自建以及和第三方合作的方式,预计将在全国16个城市布局养老社区的太平人寿。三是纯轻资产模式,即全部都和第三方进行合作,太平洋寿险就是选择了这种模式。

首都经贸大学保险系副主任李文中也曾指出:“土地资源的稀缺性决定了房地产业仍然能够保持相对较高的收益。而且,房地产业与医养社区建设有着天然联系,在当前经济与政策环境下二者有融合的趋势。”

虽然监管政策日益趋严,但银保监会也并不是直接禁止保险公司投资地产,据《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,经营状况符合通知要求的大型上市房企仍可以很轻松地吸引到保险公司的投资。

而且,据国家统计局数据显示,上半年中国房地产开发投资共72179亿元,累计增长15%;上半年商品房销售额达92931亿元,累计增长38.9%;而商品房的销售面积达到了88635万平方米,累计增长27.7%;开发商的到位资金达102898亿元,累计增长23.5%;房地产行业上半年数据表现良好,整体还是呈上涨趋势。

值得一提的是,金地集团被大家人寿减持后,金地集团董事长凌克9月16日通过集中竞价的交易方式增持了10万股金地集团股份,增持后共持有公司股份380万股。

综合考虑,房地产的投资标的仍是保险公司一个不错的选择,一方面,双方在业务方面具有较强的协同性,另一方面,地产十分匹配保险公司在投资方面的需求。在险企的投资组合中,房地产行业仍然会占有重要的地位。

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