大众网·海报新闻记者 沈童 济南报道

3月22日，上证指数早盘窄幅整理为主。值得注意的是，房地产板块连续发力，阳光城、华夏幸福、信达地产、冠城大通等十余股涨停，保利发展、万科A、招商蛇口涨超4%，金地集团涨超5%。整个地产指数涨3.4%。

（数据来源：wind）

面对地产板块的反弹，不少投资者表示无所适从，生怕以往的一日游行情再次出现，同时又怕错过超跌后的报复性反弹。那么，房地产板块到底该如何把握？

机构认为地产板块“最糟糕的时候”或已过去

近期，不少主流机构集中发声关注地产配置价值，并表示地产板块“最糟糕的时候”或已过去。

长江证券首席经济学家伍戈表示：随着需求端的发力，以及边际往下调整，我们相信整个地产最糟糕的时候已经过去了。从政策底部到市场底部，地产板块整个逻辑和线索依稀可见。

中信建投认为，中央经济工作会议对宏观经济和房地产行业政策定调偏暖，房地产被摆到畅通国民经济循环的重要位置，中长期来看，行业产能初清叠加房地产市场长效机制的建立，将有助于行业资源进一步向优质企业集聚。

华安证券策略团队认为，房地产调控逐步放松和预期转变，行业风险集中释放近尾声，政策底部确定。

我国地产行业出清或尚未到底

而对当前的行业格局，国信证券山东分公司类兴亮却认为“行业底”仍需时间。

在接受海报新闻记者采访时，类兴亮告诉记者：“首先，可以确定的是，目前房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成。就未来发展来看，房地产行业会一直存在，就如同欧美发达国家，房地产市场发展几百年，现在依然是举足轻重的行业。”

那么既然行业将持续发展，不妨来看看中国房地产行业的竞争格局与发展方向。

众所周知，作为房地产行业的龙头企业，万科管理层时常就行业发展发表一些独到的观点，如万科提到的“时代”：房地产行业已经经历的黄金时代、白银时代直接跳过了青铜时代，现在是生铁时代。

当前，我国房地产行业的发展速度与利润水平均在降低。类兴亮认为：“目前行业已经到了谁能活下去的阶段，而这个阶段对于行业中的企业可以说是很痛苦的。在行业寒冬里，大家都难受，但是难受与难受是不一样的，具有资金优势、品牌优势、管理优势的龙头虽然也难受，但其难受是暂时的，是充满希望的。与此同时，实力不强的房地产公司的难受是致命的、绝望的，大部分难逃破产重组的命运。”

事实上，像类兴亮所说的这个过程在很多行业中均有发生，如啤酒、白酒、家电等。以啤酒为例，自上世纪80年代啤酒传入中国后，啤酒行业在中国迅速发展。90年代初期，各行业快速发展，区域扩展加快，啤酒同样如此，全国各地开始兴建啤酒厂，在巅峰时期，甚至每个县城都有至少一家啤酒厂，短时间内，全国啤酒厂发展到数千家。而随着市场发展进入第二阶段后，各啤酒厂商不断进行资本运作和企业调整，通过并购实现全国性扩张，并用低价策略抢占渠道提升市场份额。

经过多年的合并整合之后，全国性啤酒厂整合完成，中国啤酒市场形成了五大龙头，占据了超过90%的市场份额。五大企业中，华润市场份额最大，区域布局最为全面，工厂最多，产能最大；青岛、百威两家市场份额相近，且基本实现全国化产销布局；燕京、嘉士伯地域性较为明显，燕京啤酒在北京、广西两地有较大优势，嘉士伯通过收购重庆啤酒、乌苏啤酒，扎根我国西部地区（宁夏、新疆、重庆、云南）。

而将视线拉回到房地产行业来看，根据华经产业研究院数据显示：2020年全国共有房地产开发企业10.33万个，其中内资企业数量最多，有99150个，占总数量的96.0%。在房地产开发企业的平均从业人数有290.13万人。以啤酒行业的发展规律类推，类兴亮表示：“在行业进行兼并重组的最后，剩下的房地产企业大概也就千家左右，甚至更少。”

而对于目前的地产行业，类兴亮认为，行业兼并整合还远没有见底，这个过程可能要持续很多年。

长期投资当甄别行业龙头

而短期来看，高层发声强调两维护、防控金融风险、满足改善性住房按揭需求，政府维稳暖意已现。主要原因则是面对当前的经济增长压力，房地产与基建是稳增长立竿见影，见效最快的措施。因此，预计行业政策正常化修复开启。

落脚到投资策略上，类兴亮认为，短期反弹是一种主题投资，需要快进快出，而长线投资就是仔细甄别行业龙头，谁能在未来的行业寒冬里，不断收购兼并，不断做大做强，吃下行业集中度提升的历史性“大蛋糕”。

关键词： 财鑫闻丨招保万金齐上涨，地产再度发力房地产板块