中新经纬4月8日电(薛宇飞)在基金收益叫苦不迭之时，4月7日，2022年首单公募REITs项目——华夏中国交建REIT(代码508018)开闸发售。根据相关渠道的数据，该基金公众投资者全渠道认购金额已超800亿元人民币，配售比例或刷新公募基金的新低纪录。华夏基金于8日上午公告称，已提前结束公众投资者认购。

该REITs基金认购如此火爆，既与其自身的产品特点有关，也与REITs项目持续受市场热捧有关。自2021年6月国内首批基础设施公募REITs上市以来，公募REITs涨势较好，成立至今，11只REITs产品的平均涨幅超过20%。

提前结束募集 配售比或创新低

根据产品介绍，该基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。按照这一募集规模，华夏中国交建REIT将成为国内发行规模最大的公募REITs产品。

其中，在经过战略配售、网下发售后，该产品面向公众投资者的初始基金份额数量为0.75亿份，公众募集上限为7.05亿元，发售期间自2022年4月7日至4月8日止。也就是说，该产品面向公众发售的规模仅有7.05亿元。但从7日的认购情况看，公众认购热情十分火爆，当日上午就已突破两百亿元，最终全天公众部分认购额超过800亿元。

若按照这一比例粗略计算，华夏中国交建REIT公众部分配售比例不足1%，公募REITs再次刷新公募基金配售比例的新低纪录。因此，华夏基金于8日上午公告称，由于基金公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，决定提前结束公众投资者的募集。

据招募说明书，华夏中国交建REIT拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。嘉通高速项目公路主线全长90.975公里，项目公司享有的嘉通高速及其附属设施的特许经营权。

嘉通高速营收情况。来源：华夏中国交建REIT基金招募说明书

嘉通高速项目的收入来源为收取车辆通行费收入、服务区经营权承包费收入、收费站灯箱广告位出租收入。其中，高速收费期限为30年，2017年-2020 年，通行费收入占项目公司营业收入的比例稳定在90%以上。2019年、2020年及2021年1-9月，嘉通高速分别实现营收约4.53亿元、3.67亿元及3.86亿元。

对于嘉通高速项目的亮点，华夏中国交建REIT基金经理莫一帆称，嘉通高速具备路网优势、通行优势，2020年的单公里运营收入已远超全国和湖北省的平均水平。目前看，嘉通高速还处于爬坡期，预计项目的增长潜力良好，随着车流量的增加，整体通行费收入也会有比较好的提升。国元证券则认为，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。

“自第一批公募REITS上市以来，后续REITS上市节奏明显放缓，新上市REITS具有稀缺性。华夏中国交建REIT拥有优质的交通基础设施资产，嘉通高速所处区域经济发展较快且潜力较大；沿线产业集群丰富，货运口岸众多，对物流、交通需求旺盛；相比周边路网及其他运输方式，具有比较优势强，竞争强度小等特点。相比其他类型REITS，高速公路REITS稳定价格和客源使得收入具有可持续性和韧性。”上海证券分析称，财务分析表明，华夏中国交建REIT项目财务稳健，成本费用管控得当，毛利率水平较高。估值层面，基于募资规模的内部收益率IRR达6.61%，稍高于其他高速公路REITS上市时基于募资规模的IRR。

公募REITs一枝独秀 平均涨幅超20%

华夏中国交建REIT受到公众追捧，也与当前的市场环境有关。自2021年底至今，市场行情持续动荡，不管是公募基金还是私募基金，收益表现都不佳，新发行公募的规模与数量均明显下滑。但基础设施公募REITs却走出独立行情，在市场上颇有一枝独秀的势头。

REITs，英文全称为Real Estate Investment Trusts，直译为“不动产投资信托基金”。它是将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划，范围涵盖涉及公路、园区、仓储物流等。

2021年6月，国内首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，意味着公募REITs试点开始启动。截至2022年4月8日，全市场已上市的公募REITs产品有11只，从年初至今，有7只产品保持的涨幅为正，其中，博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT的涨幅超过10%。

拉长时间看，成立至今，11只公募REITs的涨幅均为正，截至2022年4月8日，富国首创水务REIT的累计涨幅达到57.54%，红土创新盐田港仓储物流REIT的累计涨幅为44.75%，中航首钢生物质REIT的累计涨幅为32.61%。不过，也有平安广州交投广河高速公路REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT的累计涨幅稍差，仅分别约为3.28%、0.36%。从算数平均值看，成立至今，11只公募REITs的平均涨幅超过20%。

另外，REITs基金的高比例分红也成为吸引投资者的一大原因。2022年1月，富国首创水务REIT公布了2021年度的第一次分红公告，分红方案为2.714元/10份基金份额。

哪些人适合投资REITs？

在过去，国内不少机构和相关领域的专家都在呼吁推动REITS产品发行，但直到2021年6月才正式在基础设施领域推出了相关产品。因此，对于不少国内投资者而言，REITS还是一个新兴投资品。

至于哪类投资者更适合投资REITs，莫一帆根据公募REITs的风险和收益特征提出了他的观点。一是具有长期投资计划或策略的投资者，由于公募REITs产品封闭期比较长，适合长期资金规划的投资人。二是希望通过投资基础设施项目获得现金流的投资者，因为像高速公路这类项目，一方面由于收入的来源比较分散，可替代性比较弱，使用者的需求比较刚性，投资人可以很清楚地看到底层资产的区位、路况、运营情况。另一方面，基金管理人会对未来的通行费收入进行合理审慎地预测，如果未来的项目运营能够比较好，随着经济的发展，通行费收入有一定提升，也能给投资者带来增值。三是一些希望分散对冲股市投资风险的投资者，这是因为REITs和其他的资产具有比较低的相关性，从而能够起到优化投资组合配置的作用。

但也要指出的是，公募REITs虽收益不错，但从短期看，它也不可避免地受到市场行情的影响。据中金公司统计，截至2022年3月31日，11只公募REITs3月月度总回报率为-4.29%，2022年至今总回报率1.77%。从板块看，3月月度收益表现排序依次为高速类(-2.9%)，仓储物流类(-4.5%)，产业园类(-4.8%)和环保类(-5.3%)。整体来看，前期较发行价溢价水平较高的首创水务REIT、盐港REIT和建信中关村REIT3月份的回调幅度较大，月跌幅分别达6.8%、7.6%、7.5%。

中金公司认为，宏观经济承压可能给资产运营带来挑战，不同类型项目或呈现经营情况分化。交易层面，近期板块回撤已令估值压力有所释放，但考虑整体权益市场仍处磨底期，REITs市场自身面临6月份首批战配投资者解禁，以及一二级市场价差仍较为明显，预计短期内REITs市场价格明显反弹的可能性不大。因此，建议机构投资者关注一级市场新项目和存量扩募机会。

关键词： 疯狂认购超800亿，配售比或创新低，又一公募REITs火了