8月，房地产市场仍在下行。

在经历6月份的一波反弹之后，高温酷暑的七、八月份主要城市房地产市场复苏遇阻，连续两个月调整。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖16日坦言，尽管房地产市场出现了一些积极变化，但是也要看到，整体房地产市场仍然还处在下行过程中。

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房地产市场形势如何？

逾七成城市房价下行

8月份，大中城市房价整体下行，且下跌城市范围扩大，超过七成。

国家统计局发布的数据显示，8月新房、二手房价格下跌的城市均有所增加，平均价格跌幅也呈现持续扩大态势。当月，70个城市中，新房和二手房价环比下跌的城市占比均超七成。

作为楼市“风向标”的一线城市，新房涨价动力减弱。这主要受广州和深圳8月房价环比下跌的拖累：8月广州新房价格“转跌”，深圳则是连续第二个月下跌。同期，上海房价环比涨0.6%，跃居70城首位，北京房价环比涨0.4%，仅次于上海。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，京沪两地8月并未有大力度楼市相关政策出台，这也显示出这两座城市基本面好、对楼市的支撑力度较强。从两地的实际表现来看，中高端改善型房源的去化速度明显加快，改善性需求入场的速度也快于预期。

相对坚挺的一线城市之外，二三线城市房价环比转跌或跌幅扩大。

其中，二线城市房地产市场分化持续。一方面，长三角市场韧性较强。8月份南京、杭州、合肥、宁波的新房价格环比均有所上涨，且涨幅居前。另一方面，东北区域楼市依然面临一定压力，沈阳、长春、哈尔滨、大连等区域主要城市二手房价下滑。

此外，三线城市房价率先转跌，已持续调整多月。

投资、销售均处低位

除房价外，8月份房地产开发投资、商品房销售等核心指标均处于低位。

从供给端看，官方数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资金额同比下降7.4%，跌幅较上月扩大1个百分点。

从需求端看，商品房销售面积和销售额累计降幅有所收窄，但同比跌幅仍逾两成。数据显示，1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23.0%，商品房销售额下降27.9%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，销售回款不足、融资难度较大使得大部分房企现金流无法改善，房企投资动力不足。同时，新房项目停工、逾期交付等问题未根本解决，市场观望又使得新房销售动力不足。两方面因素互相影响。

付凌晖也表示，从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程。推动房地产市场平稳健康发展，仍然还要继续付出努力。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，从各项指标综合来看，房地产行业筑底复苏过程仍受扰动，对销售端、投资端和融资端的明显改善可能还需要更多耐心。

支持性政策加码

8月底，国常会明确提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，叠加房贷利率参考的5年期以上LPR再次下调15个基点，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，这为各地优化楼市政策释放了空间。

目前房贷利率已处于历史低位。融360统计的8月首套房贷款平均利率已经降至4.39%。

9月以来各地政策出台节奏略有加快。陈文静表示，重点一二线城市政策跟进，青岛、济南、福州均继续优化需求端政策。其中，青岛、济南放松限购政策，有利于修复市场信心，改善购房者置业情绪。值得注意的是，近两日，也有部分城市撤回放松政策，这意味着后续热点城市政策出台可能会更为谨慎。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，8月单月，商品房销售面积和销售金额环比分别上升4.9%、4.3%。这给行业传递了一些积极信号，进一步说明中央及地方政府积极倡导保交楼，多地成立保交楼专项工作组，起到了成效。

对于保交楼，住房和城乡建设部副部长姜万荣近期透露，上个月住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序的进行当中。

“金九”还会如期到来吗？

进入9月，多城出现限购，限价的放松，再加上传统销售旺季，楼市“金九”能如期到来吗？

陈文静表示，从市场表现上来看，据中指监测，9月前两周，重点城市商品住宅成交面积同比降幅仍较大，传统“金九”开局不及预期。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟则表示，8月份郑州、重庆等城市楼市持续低迷，而前期复苏较快的上海、杭州、成都等热点城市整体市场热度也在下降。鉴于传统“金九”已连续两年缺席，今年“金九”也难重复过去的“繁荣”。

杨科伟表示，一方面，行业大周期拐点正在到来，随着市场下行趋势强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策效应仍待释放，叠加市场信心不稳，短期内较难扭转市场下行预期。未来一段时间，国内热点城市的楼市表现将继续分化。

易居企业集团CEO丁祖昱则认为，未来房地产市场将呈“L型”走势。目前“L”中的“一竖”差不多已经走完，在今年三季度筑底之后，还将有长期筑底的过程，同时城市分化将加剧。

关键词： 8月，楼市仍在探底