以房养老落地困难，具体实施面临众多问题，对于保险公司来说，盈利空间有限，因而很难大规模推广

自2014年原保监会试点以房养老保险至今已有四年时间。近日，银保监会一纸文件，将老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老保险)正式扩大到全国范围展开，这使得以房养老保险再度被公众关注。

所谓的以房养老保险，简而言之，就是老年人将名下房产，抵押给保险公司，每个月领取养老金。该老年人身故后，保险公司有处置房产的权利，处置房产所得将优先用于偿还该款保险相关费用。

《投资者报》记者了解到，目前国内仅有幸福人寿、人保寿险有相关以房养老产品，其中，幸福人寿业务已经在北京、上海、广州、武汉等8个城市落地。公司试点阶段的成绩是，截至2018年7月31日，已累计承保139单。人保寿险则并未披露相关数据。

试点阶段开展以房养老保险时遇到了哪些实际阻碍?下一步将如何运用该项业务?针对这些问题，《投资者报》记者采访了幸福人寿及人保寿险，幸福人寿方面给予了详细回复。人保寿险方面仅表示：“我们会严格按照国家及银保监会相关要求，开展此项工作。后续请及时关注我司官网动态。”

定位于国家养老保障的补充

试点近四年，仅承保139单，这在业界及公众看来，是以房养老保险“遇冷”的表现。然而，幸福人寿反向抵押养老保险试点工作领导小组办公室主任赵水龙却并不这么认为：“试点期的主要目的是探路子，看这项业务是否能通过实践检验，是否符合国情，老百姓、当地政府是否有参与意愿，而经过几年的试点，可以说这一目的基本达到了”。

赵水龙对《投资者报》记者表示，从试点情况来看，我国老龄化趋势加重、失独孤寡老人数量增加，客户的需求及意愿还是有的。“我们目前积累的意向客户已经达到2000多户，这些客户都是通过媒体等渠道获知产品信息之后，主动找上门的。”

然而，由于中国传统养儿防老、房产留给后代等观念，选择以房养老的客户比例并不高，在近日央视的一项调查中显示，60岁之后，十分愿意以房养老的比例仅有7%，这或许也是以房养老业务无法大规模开展的原因之一。

不过，记者在采访中发现，保险业界人士更多将满足小众需求的以房养老保险，定位于对国家养老保障的一种补充。赵水龙对记者表示，其实7%这个比例就很大了，如果真的能把这7%的业务做起来，也是对国家养老保障一个很好的补充。

配套政策未出台成最大阻碍

然而理想与现实之间依然存在着不小的差距，即使有客户愿意参与以房养老保险，这项业务在实际落地时却困难重重。最大的困难莫过于政府机构并未出台配套政策，从而加大了项目落地的沟通成本。

据记者了解，以房养老保险业务要落地，需要经过抵押、公证等程序，涉及到自然资源部、司法部、民政部、住建部等相关部门，然而在项目落地的某些步骤，却与这些部门的规定存在矛盾。

例如住建部规定，在处置已故老人的房屋时，必须要先发生继承，才能进行处置，有时候继承人不配合，保险公司虽然也能处置，但无形中增加了沟通成本、人力成本、司法成本。又比如，保险公司将签署的文件拿去公证时，有一些文件根据规定却无法进行公证。再比如，办房产抵押的时候，不动产登记部门规定，要设置抵押期限及金额，但以房养老保险是终身年金，时点是无法确定的，投保人最终能领多少钱，也无法确定。此外，不同的省市细则又不一样，甚至一个城市不同区的细则也都各不相同。

不止一位业内人士对记者表示，虽然目前的以房养老保险业务也能做下去，但相关落地政策的问题不解决，这项业务很难做大规模。

保险公司积极性不高

日前，银保监会已将以房养老保险业务正式从试点扩大到全国范围展开，这意味着所有保险公司均可申请经营以房养老保险业务(当然需要监管批复)，然而响应者寥寥无几。

中央财经大学保险系教授郝演苏对《投资者报》记者表示，这些政策其实很不接地气，以房养老保险是一个商业行为，只要有利可图，保险公司才愿意去干，从而倒逼相关政策的落实，现在情况反过来了，是监管部门先出台政策，但由于房价市场的不确定性、保险公司做以房养老业务盈利的不确定性，保险公司积极性也不高。

据记者了解，以房养老保险主要的盈利点是利息。以幸福人寿的产品为例，合同书上显示，该款产品的保单年度累计利率为年复利 5.5%。在老人身故之后，保险公司处置房产后，将一次性收回支付养老金的本金和利息，相当保本保利。但如果老人生存时间较长，领取的养老金及需支付的利息以及超过了房屋处置的价格，保险公司盈利可能不保或也将打个折扣。

然而前期保险公司一直在支付养老金，直到老人去世后，才能把钱收回来的盈利模式，也使得保险公司面临流动性风险。

此外，房价波动也增加了保险公司的承保风险，据悉，幸福人寿的这款以房养老保险产品即使在房价下降时，也不会下调老人的养老金，但房价上涨时，保险公司把房子卖出去，也仅收回给付老人的养老金及利息，增值的部分是归老人继承人，所以也无法享受房产的增值部分。

赵水龙对《投资者报》记者坦言：“对付房价波动，虽然我们本身也有一些防范风险的方法，但确实还没有很好的对冲手段，后续其实通过政府方面可以出台一些政策和调控杠杆，从而达到风险防控的目的。”此外，由于我国房子只有70年产权，后续产权处理的不确定性，也给保险公司及投保人带来一定的政策风险。

幸福人寿方面即对记者表示，目前并未拓展新地区的计划，还是先把8个城市的业务做好，后续有可能发行不同类型的以房养老保险产品，以满足不同人群的需求。